蛋壳公寓被执行总金额超1.8亿元 长租公寓行业全景调研

蛋壳公寓被执行总金额超1.8亿元

近日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新增被执行人信息，案号(2021)京0101执9068号，执行标的1.4354亿元，执行法院为北京市东城区人民法院。截至目前，该公司被执行总金额超1.8亿元。

随着越来越多资本和人力纷纷涌入长租公寓行业，租赁公司、中介公司携款而逃等暴雷现象频发。长租公寓频频暴雷却不断发展的背后，还有一个原因，便是一、二线城市的租房刚需。长租公寓是房地产市场一个新兴的行业，即将业主房屋租赁过来，大多情况会对房子进行简单装修和改造，再出租给租房人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式是以传统商业地产模式运作，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重装管理，类似“二房东”，其因市场进入门槛低，起步快，是长租公寓的主力。

长租公寓目前主要分布在一、二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体是年轻白领，年龄在25-30岁之间，上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中，同时又很注重生活质量。以上海为例，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

从房间数量上来讲，长租公寓需求大约需要1000万间，市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓，每间租住人数为2人，则1亿租房人群需要1000万间长租公寓，市场仍处于供不应求的态势。

随着该类问题的频频上演，业内人士呼吁，应尽快完善监管制度，加大对不良运营模式的打击力度，在保障租客和房东合法权益的同时，也规范企业发展的生态环境。

目前中国长租公寓行业面临四大挑战：

第一，重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长，目前国内长租公寓企业在高负债，资金压力大的状态下运营，其中资金压力主要集中于长租公寓的装修成本和租金成本两个方面。

第二，融资和税收成本相对较高，目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。而且税收负担较重，“营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增，累计超过租金收入的20%。

第三，非规模化和非专业化不能存活，长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，只有具备一定规模和专业化服务水平的机构才能从残酷的市场竞争中存活并获得发展机会。然而，目前国内市场上长租公寓企业相对分散难以形成规模经济效应。

第四，租期的维稳考验长租公寓企业运营能力，中国目前住房租赁市场上的租期太短，一般分散式长租公寓租期为3-6年，集中式长租公寓租期为10年左右。房东和租客续约率低，房源和租客的不稳定，这就造成了长租公寓企业运营成本过高。

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