小区要求预存物业费才可交取暖费? 物业管理行业发展前景分析

小区要求预存物业费才可交取暖费?

据媒体报道，10月11日，陕西渭南。临渭区碧桂园翡翠公馆一业主反映，物业要求预存物业费才能交今冬取暖费。业主称，交取暖费要预存3个月物业费，不交就不能交取暖费，觉得这个规定不合理。碧桂园物业工作人员称，一旦供暖以后前台比较忙，没时间管物业费，所以提前预收。之前的服务协议，也规定提前一个季度收取物业费。如果业主不预存物业费，也可以暂时不收，下个月再看。

物业管理行业发展前景分析

近年来，受益于房地产市场的繁荣，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，年复合增长率超过8%。 凭着巨大的社会、环境、经济等效益，物业管理行业的发展空间日益广阔，是名副其实的朝阳产业。物业管理是房地产业发展的重要组成部分，在80年代初伴随着住宅商品化的市场进程传入中国大陆，并迎来快速发展。我国物业管理行业容量巨大，收入规模达到3500 亿元，同时物管面积也达到200 亿平方米，并且还在持续增长，市场潜力巨大。

物业管理也存在很多问题，阻碍着行业进一步发展。首先，物业综合管理体制不顺、执法能力差。这是由于物业管理牵涉众多,即便明知业主违法，也难以协调政府部门。政府执行力不足，令物业管理开展工作、处理问题困难重重。其次，业主自律机制不完善，司法实践之后。业主自律机制的建立，主要是为协调和维护业主共同利益，但实际约束力极为有限，导致个别拒缴物业费现象发生,而物业管理企业难以利用业主自律机制来追讨应得利益。

物业与业主关系紧张，公众意识较低。业主在出现问题。如乱扔垃圾、乱停车辆等,常利用拒缴管理费、媒体曝光等进行威胁，加大了物业管理的难度，也加剧了物业与业主间紧张的关系。最后，物业的服务价格长期被压制，社会公众对于物业管理认识有偏差，甚至有部分会认为物业并没有存在的必要。而政府考虑居民经济承受能力，也将核定收费低于市场成本，造成物业企业生存艰难。

据中研普华产业研究院的报告《2021-2026年中国物业管理行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》分析

2020年全国物业管理行业营业收入达11800.3亿元。站在万亿级别赛道的物业公司，这几年也扎堆上市，因为业务的稳定性，其估值远远高过房地产开发企业。2020年物业行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强物业企业均值的3.27倍。从2020年物业营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值物业管理业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，物业企业收入利润增强前景空间大。截至目前，共有34家物业企业登陆港股、3家企业进入A股。这些物业股大多数由规模型房地产开发企业分拆而出。

物业管理企业的专业化、规模化发展

现在很多物业管理企业大包大揽,过分强调自己的队伍,一些本可以外包给专业服务公司的业务 ,也要自己干,很勉强地为业主提供各种服务,这样,既使自己的管理成本居高不下,也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程, 物业管理行业将走向专业化道路,即物业管理公司仅仅是一个管理机构 ,其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施, .一个2万平方米的小区只需要一个管理员。 中国物业管理也正向着这一趋势发展。 目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势,也可使管理效果大大提升,在物业管理费标准不能轻易变动的情况下,效益是明显的。

当然， 物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力,必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业,形不成规模化的经营,就不可能赢得可观的利润,而没有经济作基础, -切都将会是空谈。因此,在这个新的世纪里,物业管理企业必然要走兼并重组之路,扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。

物业管理的股权化与市场化发展

目前，在-些经济较发达地区,特别是沿海一 带, -批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点,结果显示优势明显:-是理顺了产权关系,增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性:二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体,增强了企业凝聚力;三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金,以增强企业的经济实力。总而言之, 企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料,采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。

同时,股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外,随着政府对物业管理认识的进一步深入 ，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费, 这本身就是市场经济产物,管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系,而是市场经济体制下的经济民事关系,真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的。近些年来， 中国大步跨入了信息化的社会,人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时,也对传统的住宅提出了挑战,随亳市民生活水平的提高。人们居住环境的要求不断升级,希望有一个舒适、 安全、便捷的家,智能化小区自然就成为21世纪建筑发展的主流。

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