鹤岗的房价为什么这么低？旧城改造行业深度发展调研分析

鹤岗的房子卖出“白菜价”?几万块钱就能买一套!与一线城市的相比较，鹤岗只要花上一平米的钱就能买一套房子。鹤岗房价为什么这么低?鹤岗房价低的原因之一是激进的棚改击穿了供需关系，这么微妙的数量关系和政策机遇几乎遇不到：一方面村庄和棚户区足够少，当地可以在几年内迅速完成改造;另一方面棚户区内家庭又足够多，导致住宅供应量短期暴涨。

其次，鹤岗位于黑龙江东北部，是着名的煤城，属于一个资源型城市，自上个世纪50年代开采已经70多年了，煤都采光了，大部分煤场已经是停业状态，多数年轻人也都外出打工了，据有关数据显示，从近20年间，当地人口就少了将近10万人。中期看供需，长期还得看人口。人口流失这么大，买房的人少了，房价自然就下来了。

值得注意的是，鹤岗房价与当地房地产供需失衡关系巨大。根据鹤岗市“十三五”期间的政府工作报告，鹤岗市在2017年到2020年间，分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套，虽然2016年数据没有公布，但是根据2016年政府工作报告，鹤岗计划在2016年新建城市棚改房3106套，续建7628套;煤矿棚改新建8306套，续建5439套;公共租赁住房续建1861套。

鹤岗在“十三五”期间一共新建保障房约9万套，而作为一线城市的鹤岗，“十三五”期间也仅新建保障房10.32万套。也就是说，鹤岗同期新建的保障房，与广州就差了一万多套。根据鹤岗市第七次全国人口普查数据，鹤岗平均每个家庭户2.06人，15.6万套房子足够32万人居住，而鹤岗一共也只有89万人。

旧城改造行业深度发展调研分析

在过去十年里，棚改完成诸多历史使命，如消化房地产库存、拉动内需、对冲经济下行趋势带来的不利影响等，但棚改产生的负面效果也不容忽视。旧改主要是为老旧小区改造水电气路、加装光纤及电梯，修建停车场等，而彼时需要改造的老旧小区涉及居民上亿人，体量庞大。因此旧改也能起到带动钢铁、水泥、建材等产业发展、拉动内需的作用。

国家发展改革委、住房城乡建设部发布关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知。中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。推动发挥开发性、政策性金融支持城镇老旧小区改造的重要作用，积极争取利用长期低成本资金，支持小区整体改造项目和水电气热等专项改造项目。鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。

旧改政策实施无疑是一件很有利的事情，意味着不断贬值的老旧小区能够有重新焕发生机的机会，还能提升旧小区的房屋价值，缓解二手房市场压力。按照国务院常务会议决定，2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。2015年，国务院提出，2015-2017年全国改造包括城市危房、城中村旧城改造在内的各类棚户区住房1800万套，目前，2015年已完成改造601万套，2016年完成改造606万套。2017年1-4月，全国已开工改造各类棚户区219万套，占年度目标任务的36%，比2016年同期提高了3个百分点。

城中村改造是惠及亿万人民群众的大工程，与之相关的需求包括教育、医疗、养老、城市生活消费及其他公共服务提供。

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