专家称中国住房还是不够 房地产行业市场发展如何

专家称中国住房还是不够!房地产行业市场发展如何？8月10日在第16届中国投资年会上，北京大学国发院院长姚洋表示，改革开放以来这四十多年，我们的人均居住面积增长了19倍。即便住房面积增长了19倍，我们的人均居住面积依然很低，这就是因为房价过高的原因，很多住房都在空着，根本就没有人住，谈何人均居住面积呢?

由于房价过高，很多人买房都是小户型，很少有人买得起大户型，人均住房面积从一开始就选择了小，即便再怎么平均也是小。还有就是公摊面积，很多楼盘的公摊面积大到全面积的三分之一，实际居住面积就这样被直接大幅度缩减了一部分。但是，专家却称国际横向一比较，我们的人均居住面积还没有日本多，这么一比我们的住房还是不够。

自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，至今已一年多。根据统计，排名前50的民营房企有七成以上出现现金流紧张，甚至公开市场债务违约，上下游供应商开始仅接受现金交易。可见，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。近期局部停贷现象一定程度上影响市场恢复信心。近几年房地产市场出现了四大透支：

1)需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。

2)房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。

3)支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。

4)供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。

欲了解更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。

房地产企业营业收入情况

2021年房地产企业营业收入的TOP10分别是碧桂园、万科、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、新城控股、招商蛇口、旭辉控股集团、绿城中国和中国金茂，其中前九的企业营业收入超过1000亿元，而首位的碧桂园营收达到了5230.6亿元，同比增长13.0%。

统计的21个企业里，只有合生创展集团的增长率为负，增长率超过50%的有四个企业，分别是深圳控股、绿城中国、旭辉控股集团和中国金茂，其中深圳控股的增长率达到了70.50%，绿城中国为52.4%，旭辉控股集团和中国金茂分别为50.2%和50%。

根据已有35个企业的数据进行排名，2021年房地产企业毛利率的TOP20依次是为合生创展集团、深圳控股、宝龙地产、佳源国际控股、时代中国控股、华润置地、雅居乐集团、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、中国海外宏洋集团、龙光集团、万科A、越秀地产、德信中国、中骏集团控股、合景泰富集团、新城控股、金辉控股和旭辉控股集团，排名第一的合生创展集团的增长率为现有数据最低值，同比下降20.7%。2021年销售额排名第三的碧桂园毛利率为17.70%，未能排到统计的35个企业中的前二十，毛利率同比下降了4.1%。

根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。

中国房地产行业市场发展前景分析

长远看，中国住房进入存量时代，取消预售制有助于降负债降杠杆，保障房地产平稳健康发展，不再把风险甩给老百姓和社会。取消预售制，改为现房销售，并配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。进而实现房地产长期平稳健康发展，老百姓安居乐业，社会长治久安。对购房者、金融机构、监管机构、房企各方都是有利的。

从各方面形势来看，房地产到了出手的临界点，在坚持“房住不炒”的前提下，按照市场经济规律办事，当前关键是三大任务：稳楼市、保交楼和房企重组，通过放松前期偏紧的调控政策支持刚需和改善型需求，通过压实地方主体责任建立房地产纾困基金并配套金融工具支持保交楼保稳定，通过支持优质房企尤其民营房企并配套AMC等进行行业内并购重组。作为国民经济第一大支柱行业，房地产稳则经济稳。相信经过长短结合的措施，加上以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税”为主的二次房改，中国房地产市场有望实现软着陆。

面对俄乌冲突、中美贸易摩擦、经济下行压力加大等多重挑战，稳房市是稳住经济基本盘的客观需要，稳房市对于稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。业界人士认为，当前房地产市场形势不容乐观，并通过经济增长、投资、财政收入、金融、居民财富效应、就业、社会稳定等七大渠道快速传导，影响经济社会稳定大局。

大数据时代下信息的重要性越发凸显，获得行业数据，并分析使用行业数据不仅可节约时间，降低成本，亦可优化整体决策。欲了解更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。