中国房地产行业竞争格局分析报告2022

根据已有35个企业的数据进行排名，2021年房地产企业毛利率的TOP20依次是为合生创展集团、深圳控股、宝龙地产、佳源国际控股、时代中国控股、华润置地、雅居乐集团、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、中国海外宏洋集团、龙光集团、万科A、越秀地产、德信中国、中骏集团控股、合景泰富集团、新城控股、金辉控股和旭辉控股集团，排名第一的合生创展集团的增长率为现有数据最低值，同比下降20.7%。

2021年销售额排名第三的碧桂园毛利率为17.70%，未能排到统计的35个企业中的前二十，毛利率同比下降了4.1%。2021年销售额的TOP3分别为万科、融创中国和碧桂园，从三个企业在2021年月度拿地情况可以看出，万科和融创中国都是在6月的时候达到了当年度拿地的最大值，融创中国还比万科多拿了735630.91㎡的地，两个企业的拿地面积分别为2039273.0㎡和2774903.9㎡。而碧桂园在4月时就达到了当年度拿地的最大值，当月拿地面积为2058158.4㎡。

整理数据得到2021年中国房地产企业销售额排行榜前12名，其中万科的销售额超过了6000亿元，以6277.8亿元的成绩坐上了榜单第一的位置，销售额同比下降了10.8%，榜单上销售额同比下降的还有碧桂园和中国建筑。2021年房地产企业的销售均价最高的是绿城中国22537元/平米，比万科的销售均价高出了6050元/平米，绿城中国的2021年销售均价同比增长7.9%。

房地产行业重点企业经营分析

万科集团：2015-2021年期间，万科集团拿地面积的最高值在2019年，在2020年骤降，2021年拿地面积只有757.69万平方米，拿地均价为15841元/平方米。土地总储备建筑面积也在逐年下降。2021年，万科集团实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%。分业务类型看，集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4299.3亿元，占比95.0%;来自物业服务的营业收入为198.3亿元，占比4.4%。2021年万科集团实现净利润 380.7 亿元，同比减少 35.8%;实现权益净利润 225.2 亿元，同比减少45.7%。截至2021年底，万科集团净负债率为 29.7%，较上年上升了11.6个百分点。2021年，万科“三道红线”指标符合“绿档”要求，净负债率29.69%，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。

融创中国：2015-2021年期间，融创中国的拿地面积也在2019年达到最高值，2021年的拿地面积仅不到当年的一半。2021年的拿地面积为441.89万平方米，地面均价为21114元/平方米。融创中国销售额是在不断攀升的，不过自2018年以来，销售额的增速逐步变缓，2021年增速只有3.8%，具体的销售额为5973.6亿元。销售面积和销售均价的增速分别为1%和2.9%，销售均价自2015年以来首次呈现增长的状况。2021年8月30日，融创中国公布了2021年上半年业绩报告。数据显示，融创中国上半年实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%;期内溢利133.0亿元，其中归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%。截至2021年6月30日，融创中国净负债率为86.6%，较2020年末下降9.4个百分点;非受限制现金短债比升至1.11;剔除预收账款后的资产负债率降至76%，“三道红线”继续改善，全面转绿的进程不断加速。

碧桂园：2015-2021年期间，碧桂园在2016年销售额增速最快，增长率达到120.3%，其后的时间销售额增速都比较缓慢，2018年和2021年甚至增长率出现负值。近几年，虽然碧桂园的拿地面积也在逐步减少，但是比起其他企业来说仍然是可望而不可及的，2021年的拿地面积为1303.24万平方米，逼近万科拿地面积的2倍。2021年，碧桂园集团实现收入约人民币5230.6亿元，净利润约人民币409.8亿元，本 公司股东应占核心净利润约人民币269.3亿元，同比降16.78%;归属股东净利润268.0亿元，同比减少23.49%。该集团净借贷比率由2020年12月31日的约55.6%下降至2021年末约45.4%。三道红线方面，目前碧桂园仍处黄档，即扣除预收款后的资产负债率为74%，大于监管要求的70%的界限。

保利：2015-2021年期间，保利发展的拿地面积总体来看算是比较平稳，2021年拿了863.72万平方米的土地，地面均价为17712元/平方米。在2017-2021年里，保利发展的销售额增速逐年变缓，在四年时间里增速就下降了40.8个百分点。销售面积在2021年首次减少，同比下降了2.2%。2021年，保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%;实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元，同比下降 5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。2021年，保利发展毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021年保利发展净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。保利发展资产负债结构均衡稳健，债务期限及类型合理，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准。

恒大：2021年恒大的拿地面积仅192.18万平方米，同比下降83.6%，同样锐减的还有土地储备建筑面积。2021年，恒大销售额较上年下降了38.7%，销售额为4430.2亿元，较2020年减少了2802.3亿元。恒大集团2021年中期报告指出截至2021年6月30日，六个月期间集团的收入为人民币2226.9亿元，较2020年同期下降16.5%。净利润为105.0亿元，去年同期为147.61亿元。“三道红线”方面，恒大集团曾表示将于2021年6月30日把净负债率降到100%以下;2021年12月31日，现金短债比达到1以上;2022年12月31日，资产负债率降至70%以下，达到三条绿线。截至2021年中期，恒大集团表示集团净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。

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房企到位资金承压，下半年迎来偿债高峰期

从整体销售情况来看，1-6月前100房企销售业绩较去年同期有较大幅度下滑，权益销售金额突破1000亿的房企共4家，比去年减少8家;突破600亿的房企共9家，比去年减少14家，100亿以下的企业有36家，比去年增加35家。6月房地产市场迎来半年业绩冲刺期，房企积极推出新盘，配合多样化营销策略;同时，北京、上海等地疫情缓和，房地产市场复苏，助推销售回暖。

2022年上半年，受融资通道收缩和销售行情下行影响，房地产企业资金承压。国家统计局数据显示，1-6月房地产开发企业到位资金76847亿元，同比减少25.3%，降幅较1-5月的降幅收窄0.5pcts。债务方面，今年下半年，房地产企业共有264支境内信用债到期，存量金额为1961亿元;此外还有90支美元债到期，存量金额为1589亿元。整体上看，2022下半年是房地产企业偿债高峰期，当前融资通道收缩以及销售回暖的不确定性给房企带来较大的偿债压力。

2022年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。年初至今，整体融资环境处于快速“冷却”的状态，房企的融资需求和能力同时下降。2022年上半年，房企发行信用债的平均利率为3.58%，较去年同期下降约0.6个百分点。行业融资成本下降的部分原因是原本可以发行低利率票据的央企、国企并未受到较大影响，但是部分民营企业由于信用风险影响，甚至丧失了发行高利率票据的机会，融资前景依旧不容乐观。

2022年是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更高，加之经济面临下行压力，购房者买房意愿减弱，房地产企业正经历严峻考验。伴随着6月份和7月份债务偿还高峰，下半年预计展期或利息违约的现象将集中出现。

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