各路资金瞄准物流地产市场 物流地产行业现状及发展趋势分析
房产ChenGuanQiu2022/10/14
在现下低迷环境中，物流地产行业现状如何，未来又有哪些趋势?近日，有消息称，“物流地产之王”普洛斯拟以10.8亿港元的价格收购太古地产低迷环境中位于香港青衣地区的仓库，这是普洛斯在香港的首次物流投资。
今年以来，与物流地产相关的交易甚为频繁。5月，华润物流以46.2亿港元的价格买下沙田及柴湾的两幢仓库;7月，ESR获得香港新界葵涌物流用地，作价52.57亿港元……
投资热潮的背后是物流地产市场的持续向好，这一积极情绪不止体现在香港，深圳、上海等高能级城市也是如此。
物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。
这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
据中研产业研究院《2022-2027年中国物流地产行业发展潜力分析及投资战略规划咨询报告》分析：
中国物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方，包括资金的提供方，土地资源提供方(政府、地产商等)。产业链中游环节主体是物流地产企业，可分为六类：专业的物流地产企业、传统房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业。产业链下游是物流地产的客户，包括电商企业、制造业企业、零售企业、第三方物流企业等。
我国物流地产投资建设主体有政府投资、企业投资、政企联合投资等方式。具体可分为政府自主规划建设模式、政府规划，企业建设的地产商投资模式、企业自主投资模式以及政企联合投资开发模式。其中政府统筹规划，企业投资开发的政企联合主要投资开发模式。
2021年，我国物流市场规模稳步扩张，物流业总收入将超过11万亿元，市场收入有望保持15%以上的增长速度。初步测算，2021年全年社会物流总费用与GDP的比率维持在14.7%左右，行业营商环境持续改善，物流运行实现稳中有进。
2021年，即使受到全球疫情影响，当年全国快递服务企业业务量累计依然完成1083亿件，同比增长29.9%。快递业务服务量保持高速增长，作为重要配套设施的物流地产近年来也发展迅速。
从区域布局看，物流地产商主要布局分布在长三角、珠三角、京津冀、成渝地区长江中下游等核心城市群区域，其中普洛斯与宝湾做到了核心区域全覆盖;嘉民以及宇培等企业覆盖除了珠三角地区以外的其他四个地区;易商红木、丰树等企业主要布局长三角以及成都重庆地区。
我国的物流地产行业竞争格局，呈现出一超多强的局面;主要由物流地产商、传统房地 产企业、电商企业、快递物流企业、金融机构五方构成;其中一超是普洛斯，行业市场份额 为 28.5%;多强代表有万纬、嘉民、宇培、安博等。 从行业梯队看，第一梯队为普洛斯;第二梯队有万纬、宇培、嘉民、平安、宝湾等;第三梯队有乐歌、维龙、新宜等。
随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。
另外，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。
科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。
想要了解更多物流地产行业的发展前景，请查阅《2022-2027年中国物流地产行业发展潜力分析及投资战略规划咨询报告》。
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