商业地产行业市场研究 商业地产行业市场现状及发展前景

广义商业地产指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产，包括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。狭义商业地产业务主要为包含零售业、餐饮业和其他服务业的商业综合体，为“实施统一管理、分散经营的商业集合体”，租金收入和资产增值构成其主要盈利来源。

商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。相较于住宅地产，商业地产流动性更高，发展空间更广阔。

商业地产行业的产业链主要是上游的地产开发、设备供应;中游的物业和商业地产运营以及商业地产的交易;下游则是个人或者企业租赁或购买后进行居住、商业、办公和其他等等的用途。

商业地产的商业模式主要可分为三种，一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。二是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。企业通常可以在市场上获取较低的融资成本，以经营利润覆盖利息成本，花费长周期培养资产，通过运营不断提升资产价值。三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。

商业地产行业市场现状及发展前景

目前，我国房地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等;设备供应商则种类较多，目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展，因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主;行业中游物业、运营企业除了房地产开发企业外还包括了亚朵生活、凯德集团等专门的商业物业运营管理企业;交易平台则还有链家、太平洋房屋以及房天下等专门的第三方房屋中介平台企业。

在商业地产领域，港资房企的商业地产项目物业位于一二线城市的核心地段，产品定位高端商场，比如上海的恒隆广场、北京的三里屯太古里。内资房企中，万达是“规模之王”，其商业地产的收入和数目远高于同行。

在万达之后，华润、龙湖、新城的商业地产项目也各有特点，华润和龙湖在一二线布局较多，前者项目偏向高端和中高端，后者偏向中高端和潮流，而新城的吾悦广场深耕下沉市场，主要集中在三四线城市，开店数量在3家中最多。

根据职业零售网的不完全统计，2021年全国销售额前50的商场中，华润占了9个位置。其中，深圳万象城年销售额约130亿，较2020年增长约30%;杭州、厦门、成都的万象城销售额均超过50亿，且增速高于50%。

据不完统计，华润2022年拟开业项目达15座，分别布局在北京、上海、南京、武汉、东莞、沈阳等城市。其中，武汉万象城商业建筑面积达19万平米，预计开业时间5月1日，项目定位对标武商MALL?国广店、武汉恒隆广场等高端购物中心。

预计2021年随着疫情的我国商业地产销售额将会迎来快速的回暖，全年商业地产销售额将会恢复到2019年左右的水平达16430亿元，但随后由于国家政策的调控限制依旧存在，行业增速将较为缓慢，但随着二线和三四线蓝海市场的挖掘，增速将不断加快，预计到2026年全国商业地产销售额将达到20000亿元以上。

数字化将被进一步广泛应用

随着人们的生活水平不断的提高，享受消费的意识逐渐觉醒，单纯的购物体验显然不能满足当下消费者的需求，人们开始更多地追求精神层面的沉浸体验式消费需求，尤其是年轻群体对沉浸式体验的追求日益增大，如当下爆火的剧本杀、密室逃脱、沉浸式剧院等，一经推出就受到消费者的好评，这一现象也导致购物中心逐渐往体验中心转变，预计下半年，沉浸式体验业态将成为购物中心主力军。

当下经济的不断增长，导致土地日益短缺，不能满足开发商们的开发需求，这就导致并购改造的项目越来越多，如德基接手雨润国际广场，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等等，并购改造依然成为商业地产中的新热潮。

随着数字化技术的不断发展，商业地产迎来数字化转型的浪潮，国内企业纷纷开始实现数字化转型，典型代表如，万达、恒大、碧桂园等龙头企业。同时，层出不穷的数字化技术为商业地产变革提供更多的可能性，提升运营效率、创新商业模式，推动行业发展等。

随着我国经济的不断发展，国民消费水平不断提高，尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断升级，新一线城市和二三线城市消费需求缺口更大，市场潜力更大，目前越来越多的商业地产企业已经开始布局，预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。

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