2023城市更新行业分析 老旧小区改造是关注焦点

党的二十大报告提出，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。

城市更新行业分析

1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，中国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。越来越多的城市通过立法，积极推进城市更新，不断满足人民群众对城市宜居生活的新期待。

2019年以来，城市更新态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台城市更新相关政策，加快推进城市老旧小区改造，社会各界对城市更新的关注度也空前提升，一系列城市更新会议和活动相继举办，“城市更新”成为时下大热话题。城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式，同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高，城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到，目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局，掘金城市更新市场。

据中研产业研究院《2022-2027年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》分析：

近几年，中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的内涵不断被丰富，对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。

党的十九届五中全会作出“实施城市更新行动”的重要决策部署，将其列为“十四五”规划和2035年远景目标纲要的重大工程项目。

严控大拆大建，鼓励微改造

推进城市更新，离不开法治保障。近年来，多地出台条例，规范城市更新活动。《北京市城市更新条例》将自2023年3月1日起施行，《上海市城市更新条例》已于2021年9月1日起施行，《深圳经济特区城市更新条例》已于2021年3月1日起施行……

梳理发现，各地条例内容虽各有侧重，但老旧小区改造都是立法关注焦点。《北京市城市更新条例》规定，实施老旧小区综合整治改造，应开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，整治提升小区环境，改善小区居住品质。若加装电梯，应由业主表决确定，业主可依法确定费用分摊、收益分配。《深圳经济特区城市更新条例》提出，旧住宅区可采取整饰建筑外观、加建电梯、增设停车位等措施实施综合整治，并可按规定启用物业专维资金。

《深圳经济特区城市更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”机制——旧住宅区城市更新项目个别业主经行政调解后仍未能签订搬迁补偿协议时，为维护和增进社会公共利益，推进城市规划实施，区人民政府可对未签约部分房屋实施征收。被征收人不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。若被征收人在法定期限内既不申请行政复议或提起行政诉讼，又不搬迁，由区人民政府向法院申请强制执行。

以往城市更新过程中，一些地方沿用过度房地产化的开发建设方式，出现大拆大建的倾向。如今在各地立法中，严控大拆大建、鼓励微改造成为城市更新的重要原则。《北京市城市更新条例》明确指出，本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。

重视历史文化保护，是各地城市更新立法“标配”。《北京市城市更新条例》提及修缮修建平房院落时，强调“加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局”。《上海市城市更新条例》提出，因历史风貌保护需要，建筑容积率受限的，可按照规划异地补偿;新增不可移动文物、优秀历史建筑及需保留的历史建筑的，可给予容积率奖励。《深圳经济特区城市更新条例》鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用及古树名木的保护工作。

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