深圳拟推出共有产权住房 中国房地产发展机遇分析

深圳拟推“共有产权住房” 售价约为土地出让时市场价的一半，将降低中低收入群体购房成本

深圳市住建局官网发布四份与保障性住房相关的征求意见文件。根据其中的《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》，深圳拟推出共有产权住房，为封闭流转、满五年可转，售价约为土地出让时市场价的一半。

政府与购房人共有产权

该意见稿对“共有产权住房”作出定义：指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应。深圳市政府根据住房供需情况，逐步将常住居民纳入供应范围。

对于申请条件，要求深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在深圳市享受过购房优惠政策、5年内未在深圳市转让过或因离婚分割过自有住房等。

共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。

签订合同满5年可转让

共有产权住房实行产权按份共有，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同;其余部分为政府产权份额。

共有产权住房实行产权封闭流转，签订买卖合同未满5年需退出的，应当向代持机构申请收购个人产权份额;签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。

中国房地产发展机遇分析

《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出，要加强房地产市场预期引导，探索新发展模式。次日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发言中提到，房地产是国民经济的支柱产业。12月15日至16日召开的中央经济工作会议，再次强调了房地产对经济恢复的重要性。

“十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。对于住房市场体系，继续坚持“房 住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

三四线城市市场量价或继续下行，多个城市库存量较大，房价仍面临一定调整压力。2023年，在疫情防控形势逐渐改善的情况下，部分长三角、珠三角三四线城市在强基本面下，市场有望逐渐企稳恢复。不过，多个城市可售面积出清周期超20个月，房价调整态势或延续。

中央经济工作会议明确，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，同时提出了房地产企业股权融资5项优化措施，即“第三支箭”，落实证监会主席易会满前期表态，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好地服务稳定宏观经济大盘。

随着改善型住房超越刚需成为当前最重要的市场支撑，以多孩、投亲养老、职住距离等需求为核心的相关支持政策的市场影响力也将逐步凸显，各重点城市房市支持政策或将由此展开。

2023中国房地产行业趋势预测

中共二十大的召开明确了未来五年中国式现代化的发展方向，从房地产相关部分来看，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表述与“十九大”报告中的一致。从房地产相关表态来看，“二十大”表述与“十九大”相对一致。

近日，一年一度的中央经济工作会议在京召开，会议分析了当前经济形势，部署2023年经济工作。保交楼、保民生、保稳定，有效防范化解优质头部房企风险，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡……本次会议对房地产领域的重要表述和部署引起了业内的高度关注。

未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，严防房地产过度金融化、泡沫化。展望2023年,楼市销售预计处于“U“型的底部抬升阶段。整体来看,随着疫情防控政策持续优化,社会经济逐渐复苏,叠加房企信用逐步修复,楼市宽松政策持续显效,市场信心或有望修复,2023年房地产市场预计将逐渐企稳。

对于2023年的楼市走向，近日召开的中央经济工作会议首提，扎实落实好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作的“三保”政策。对于接下来的工作安排，将会以保稳定、防风险双轨主导，促进房地产市场恢复活力。

房地产投资市场分析2023

数据显示，2022年房地产市场整体规模回到了近十年前。随着2023年新一轮支持措施的落地，行业信心提升，房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展，迎接行业新周期。房地产行业的韧性犹在，行业发展将进入新常态。

政策层面，2022年四季度以来，多部门陆续出台房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供支持。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议要求，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。业内分析师表示，此次政策给予了房价疲软的城市自主下调房贷利率的权限，充分体现了对首套购房、刚需购房的支持。

随着房地产行业“三支箭”(债券融资、信贷融资、股权融资)等政策落地，多个融资渠道快速修复，2022年末融资规模出现翘尾迹象。机构预计，2023年各项金融支持政策将会持续推进，房地产行业主要融资渠道有望进一步顺畅。

更多行业相关消息，请点击中研研究院出版的《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。