不动产行业市场运行态势及发展战略

不动产“带押过户”是指根据民法典规定，已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本，切实方便企业群众办事。

据介绍，各地深化部门协同，积极探索开展不动产“带押过户”服务，出台政策文件、优化办理流程，形成了比较典型的办理模式，积累了比较成熟的经验做法。目前，共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已经全面开展。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国不动产行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

不动产，是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

2021年，世界主要经济体经济复苏，金融环境宽松，资产价格普遍上行，日本、韩国、英国、美国、德国的地价、房价均呈波动上升态势，但货币超发带来的房价普涨也为未来房地产泡沫危机埋下了伏笔。租赁市场方面，主要国别住房租金水平变化较为复杂，不同国家、不同城市间走势分化明显;亚太地区主要城市商业投资需求出现一定回升。分析国际重要城市地价房价关系与不动产市场状况与发展趋势，对于我国推进“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标、促进房地产市场健康发展具有重要参考价值。

不动产行业市场运行态势及发展战略

年初以来，中央层面对房地产总体延续积极的政策导向，强调房地产业的支柱地位，着力防范化解房地产金融风险，从供需两端持续发力，支持房企合理融资需求和居民刚需、改善性住房需求。各地方政府因城施策出台刺激政策，年初以来有111城共计出台稳楼市政策163次。

政策呵护之下，房企融资环境明显改善，信用风险化解取得显著成效，房地产开发投资、开竣工、商品房销售等各项指标均出现转暖迹象。据中指院初步统计，100个重点城市一季度销售面积同比增长近两成，新房价格累计上涨0.01%。土地市场方面，一线城市土地市场热度不减，成交规划建筑面积同比略有增长;二线城市同比下降7%;三四线城市同比下降37%。商品房市场和土地市场在城市和区域间分化进一步加剧。

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。基础设施公募REITs首次扩围至商业地产，意味着相关开发商和运营商又多了一条可供选择的融资渠道。

我国数字经济发展的内外部环境正在发生深刻变化，互联网、大数据、云计算、人工智能、区块链等数字技术创新活跃，数据作为关键生产要素的价值日益凸显，深入渗透到经济社会各领域全过程，数字化转型深入推进，传统产业加速向智能化、绿色化、融合化方向转型升级，新产业、新业态、新模式蓬勃发展，推动生产方式、生活方式发生深刻变化。

整个不动产行业现在已经形成了不动产开发和不动产运营两条并行条线。不动产开发条线以住宅开发为核心，包含投资、建造、营销和整体的大运营。不动产运营条线是开发商在寻找第二曲线以及探索多元化布局的过程中，逐步沉淀形成的六大核心场景，包含了商业办公、产业园区、物业、租赁、康养、文旅。这六大场景的数字化发展程度不一而足，但是基本上都有比较清晰的核心落地应用。除此之外，在整个数字底座的建设过程中，除了技术平台之外，数据中台中的数据治理也是今年主要的着力点。

从不动产开发侧的数字化应用发展水平看，大部分TOP50房企目前处于从信息化到数字化递进的过程中，其中最关键的一个环节是实现ERP、财务、人力、OA等内部系统和数据的贯通，2022年接近 5 成的TOP50房企已经完成了这一阶段的建设。同时，虽然智能化应用覆盖面只有 12% ，但是增长幅度达到了 50%，智慧建造领域的AI+审图、智慧营销AI+模型判客等方面的应用开始落地并初见成效。

自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会近日印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》)，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。

《通知》提出，地方在实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式等3种“带押过户”模式，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

为了进一步降低二手房的交易成本，简化交易手续，近日自然资源部、银保监会明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”。目前已有包括北京、天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份正在全面开展“带押过户”，未来将在全国范围内推行。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国不动产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。