旧城改造行业发展趋势及市场现状分析报告2023

旧城改造行业市场到底多大?旧城改造产业推动发挥开发性、政策性金融支持城镇老旧小区改造的重要作用，积极争取利用长期低成本资金，支持小区整体改造项目和水电气热等专项改造项目。鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。

发展改革委、住房城乡建设部发布关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知。中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。城市扩张速度远高于中西部地区，因此会存在摊大饼，将还未来得及改造的农村纳入城市的范畴;同时，外来人口大量流入，多数人进入城中村，导致城中村在某些时候还出现了扩大倾向。

国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(简称“指导意见”)，指出了工作目标：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

目前，我们的城市化已经由快速发展阶段过渡到平稳发展阶段，正如住建部黄艳副部长所言，今后我们要告别大拆大建、一拆了之的做法，更加注重对建成区存量住房的改造升级，通过重修补、修复，增加居民的获得感。其实这个很好理解，当城市经过充分发展后，最终还是要进入一个稳定维护阶段，总不能一直拆、建，不仅造成资源浪费，也不利于环境等保护。

据中研普华产业研究院出版的《2022-2027年旧城改造产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》统计分析显示：

旧城改造行业市场深度分析

旧改工程在提高居民生活水平、扩大内需、推动城市开发建设等方面具有重大意义，因此这项举措十分必要。近年来全国旧改浪潮席卷而来，国家及有关部门持续优化和完善旧改政策，如《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》、《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》等，加速推进旧楼加装电梯及老旧电梯更新项目落地，完善老旧小区养老、托育、家政等配套设施，并减免旧改项目相关税费，这些旧改政策促进房地产业健康发展。

全国已开工改造各类棚户区219万套，占年度目标任务的36%，比同期提高了3个百分点。按照国务院常务会议决定，三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。国务院提出，全国改造包括城市危房、城中村旧城改造在内的各类棚户区住房1800万套，目前，2015年已完成改造601万套，2016年完成改造606万套。

全国城中村、棚户区改造累计开工3287万套。通过棚户区改造，使8000多万居民"出棚进楼"，改善了困难群众住房条件。通过城中村改造，帮助约950万农民就地转化为市民，住进了配套完善的安置房小区。城中村改造是惠及亿万人民群众的大工程，与之相关的需求包括教育、医疗、养老、城市生活消费及其他公共服务提供。

近年来就不断出现开发商在旧改中破坏文物的情况，而这些情况必然使得开发商面临困局。而由于旧改项目涉及前期沟通、立项、规划、拆迁、建设、融资等众多环节，从拆迁到业主回迁最快的也要2年的时间，这还不算上前期的各项准备工作。

自2019年老旧小区改造正式纳入保障性安居工程后，开始接力棚改工程，棚改数量开始骤降。2019年我国棚改数量316万套，较上年锐减310万套，同比下降49.5%;2021年棚改数量再次跌落到165万套，同比下降21.1%，预计2022年棚改数量不足100万套，棚改将逐渐退场。

由于旧改项目牵涉原业主、政府、企业、社区等多方利益主体。在拆除重建类项目中，往往涉及原业主的拆迁补偿利益，与业主的谈判难度较大，还可能遇到所谓的“钉子户”导致项目难以推进。因此，旧改项目的操作更复杂。

旧城改造保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展;旧城改造行业在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

住建部统计数据显示，截至2020年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年计划推出旧城改造计划。北京大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，完成50个老旧小区综合整治项目，投资超12.8亿元。上海坚持留改拆并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6万套。

旧城改造行业市场前景分析

在城市化进程中，老旧小区改造一直是城市更新环节的重要板块，也是和百姓民生息息相关的产业。近年来，我国围绕老旧小区改造不断落实相关政策，在政策和市场双轮驱动下，越来越多的城市和家庭享受到老旧小区改造带来的福利。进入2023年，老旧小区改造力度依然在持续强化。近日，住建部部长倪虹在接受采访时就明确了新时期老旧小区改造的三大重点，涵盖了楼道革命、环境革命、管理革命三大领域。

老旧小区改造力度大，关联行业众多，资金需求大，政府逐渐加大财政支持力度。自2019年起，中央财政累计下达2000余亿元，其中2020、2021年中央预算投资分别为543亿元、719亿元。对旧楼加装电梯项目，政府给予适当补贴，以江苏无锡市为例，其电梯改造完成后，区政府对房屋属于商品房性质的进行40%的政府补贴。

当前我国房企TOP100中有47%布局于城市更新领域，TOP50中有61% 涉足其中，但是在旧改禁止大拆大建的政策下，对房企门槛大大提高，导致2021年大量民营房企陆续退出旧改项目。例如2021年广州夏园村旧改项目由广州开投接手;广州黄辅何棠下村和黄辅枫下村旧改项目由科学城集团100%持股;黄辅沧联村项目由恒大、广州高新区投资共同推进等，其中广州开投、广州城投、科学城集团、广州高新区投资是国企，房企间强强联合或携手国企发挥各自优势，有效缓解旧改项目资金缺口压力。不过国企和央企无法取代房企，大多起兜底作用，督促项目按规完成。

按照住房和城乡建设部标准定额司公布的相关数据显示，目前我国很多老旧小区年龄都在20年以上，存在设计标准低、后期管理维护不到位等一系列问题，全国老旧小区数量近17万个，建筑面积约40亿平方米，这个庞大的存量市场也成为城市更新的症结。经过多年高速发展，我国已经将城市更新作为实现新型城镇化高质量发展的重要途径。尤其是在可持续发展理念引领下，老旧小区改造成为新一轮城市竞争力打造的关键所在。

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