2023年中国土地开发行业发展现状及行业投资情况

一、土地开发行业概述

土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

土地开发行业伴随着我国城镇化和工业化而不断发展。土地开发行业是城镇化的重要基础，是城市建设、发展的重要前提。

土地开发行业的发展，为城镇化和工业化提供了土地，保证了城市发展所需土地的供给。更重要的 是，土地开发产生的收益成为我国城镇化过程中城市基础设施建设的重要资金 来源。通过土地开发，不仅促进了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、实现了社会资金向城市发展流动。

二、土地开发行业发展现状

多方数据显示，2022年全国主要城市住宅用地供应与成交规模较上一年均有明显下降，均创下近十年同期最低水平;同时各能级城市土地市场热度持续分化，各能级城市中，二线城市土地出让金占比创下近五年最低水平。

集中供地市场方面也出现类似现象，集中供地批次增加的同时，供求规模、土地出让金以及溢价成交地块占比等数据同比上一年下降明显，多地未完成全年供地计划，各城市间市场热度也持续分化。

中指研究院数据显示，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%;成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降31.09%，全年供应与成交规模均处近十年同期最低水平。

除供求规模外，2022年全国主要城市住宅用地出让金、溢价率等数据也出现明显收窄。得益于土地供应质量提升，2022年全国主要城市住宅用地成交楼面均价则出现小幅上涨。

2022年，全国300城住宅用地成交平均溢价率为3.12%，较上一年下降7.8个百分点;住宅用地出让金为33730.34亿元，同比下降31.03%;成交楼面均价则为5440元/平方米，同比上涨0.08%。

自然资源部发布了重点城市供地两集中政策。2022年上半年，在试点集中供地的22城中，土地总成交金额超过万亿元。同样是杭州以1178亿元总成交金额居于首位，北京、南京、广州、武汉、上海、重庆土地总成交金额均超500亿元。2022上半年，50家典型房企拿地面积TOP10城市中，重庆累计拿地面积位列第一，杭州和长沙占据第2、3名。温州、佛山作为非集中供地城市入榜，分别位列第5、10名，其中佛山为TOP10城市中唯一三四线城市。

根据国信房地产信息网数据统计可知：2022年6月全国土地出让面积为28976.71万㎡，同比下降4.36%，环比增长12.85%;2022年6月全国土地成交面积为19789.74万㎡，其中住宅用地成交面积为3037.43万㎡，工业仓储用地成交面积为14304.79万㎡，商服办公用地成交面积为1376.38万㎡，全部用地成交价款3508.05亿元，成交价款同比下降41.95%，成交价款环比增长38.74%;2022年1-6月全国土地累计出让面积134469.22万㎡，土地成交面积为104321.63万㎡，未成交面积为20833.4万㎡;2015-2021年全国全部用地土地成交面积2020年达到最高值，此后有所下降，2021年未成交面积为62463.05万㎡。

据中研产业研究院《2023-2028年中国土地开发行业竞争分析及发展前景预测报告》分析：

三、土地开发行业投资情况

去年，全国土地开发行业投资72179亿元，同比增长15.0%;增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。从我国各大分区来看，1至6月份，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%;中部地区投资15053亿元，增长22.7%;西部地区投资15981亿元，增长12.2%;东北地区投资2601亿元，增长11.8%。

从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

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