中国工业地产行业发展前景与未来方向

国家发展改革委等四部门发布关于做好2023年降成本重点工作的通知。其中提出，降低企业用地成本。修改完善《工业项目建设用地控制指标》，推广应用节地技术和节地模式。继续推进工业用地“标准地”出让。落实工业用地配置政策，鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地，切实降低企业前期投入。

中国工业地产行业发展前景与未来方向

物流地产商不得不寻求新的发展路径，而“物流+工业”的创新载体在一定程度上既以工业租户满足税收和政府要求，又通过一定比例的物流租户达成运营指标和回报率，这使得物流产业化正在成为物流地产行业的一个新的发展方向。

除了土地供应方面的难题，物流地产在渡过快速的拓展阶段后，已经正式进入了存量阶段，大量存量老旧物流项目已经面临土地到期，政府要收储或调规发展，当物流地产的存量整合阶段来临，如何把握发展机会是大课题。

因此，对于物流地产而言，需要进行相应的创新，去适应环境与行业的改变。而物流产业化是目前行业探索中最前沿的解决思路，即在工业用地上做物流+工业产品形态，兼容工业与物流功能，以供应链服务的概念运营项目。

ESR或THI这类“物流+工业”模式，可以很好地平衡三方利益。

第一，满足制造业企业的使用需求。高标准仓库和现代化厂房之间物业形态的适配性很高，制造业企业在层高、载重、消防等方面的需求都可以很好地满足，同时，相较于传统高层厂房运输困难的工业厂房项目，垂直盘道和公共平台的设计，有效地解决了企业高层厂房物流运输的难题，实现真正的“上楼”。

第二，满足政府对于产业的需求。ESR、THI这种工业和物流的搭配，也满足了政府对于产业、税收的需求。一般来说，物流行业的综合税负率为8‰左右，而工业企业的综合税负率约为5%，所以如果项目给到工业的一部分体量，可以快速满足政府的税收要求，一般来说“物流+工业”的项目，亩均税收可达30万左右，如果能把所有物流相关服务的税全部迁过来，根据物理空间去算，亩均税收达到4、50万也是没有太大问题的，关键是看工业能做多少的体量。

第三，满足投资人的需求。“物流+工业”项目相对纯工业项目来说，后期更容易退出一些，并且在退出的时候，由于项目载体属于工业地产和物流地产两者之间，可以以物流项目去做退出，在退出的时候估值方面也不会像纯工业一样，没有路径。

另外，除了三方利益的平衡，长期以来工业用地打“擦边球”的物流地产，反而不知不觉中在土地合规性上为此提供了便利。

总而言之，对物流地产商来说，工业的适配无论是在与政府“勾兑”获取土地时讲述“故事”的可行度方面，还是实际建成后的履行方面，都可以在一定程度上既以工业租户满足税收和政府要求，又通过一定比例的物流租户达成运营指标和回报率。

而对产业地产商来说，“物流+工业”项目一方面可以解决制造业企业“上楼”的难题，另一方面“物流+工业”也为产业地产提供了一条可退出的路径，因为现在虽然投资者也在逐步接受标准厂房产品，但一般来说，只有极具发展潜力的纯工业项目才能获得投资者的认可，而物流地产基金有一套成熟的运作模式，所以，“物流+工业”这种搭配了物流的产品，相对来说，投资者更能接受。

综合各方来看，伴随着土地集约化利用、“工业上楼”的推进，相信“物流+工业”这种新型载体，也将会得到进一步的发展。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国工业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

中国园区经济步入新赛道

2022年百强园区中，GDP超过1000亿元的园区共有48个，以国家级经开区、国家级高新区为代表的两类园区GDP总量达到29万亿元，占全国GDP比重达25.3%。

以国家高新区和国家经开区为代表的产业园区已经成为我国经济发展的压舱石。不过，当前国内的经开区和高新区存在两大特征，一是高新区和经开区出现了趋同化现象，产业同质化竞争比较严重;二是园区发展呈现“极化”特征，非百强园区和百强园区之间在产业吸附能力、产业承接能力、产业竞争能力等方面将形成巨大的鸿沟，且差距将越来越大。

在以园区为核心带动区域经济发展是地方发展经济主要模式的背景下，如何推动各类园区有序发展的问题十分重要，而对于一些发展滞后的园区，能够解决好与区域发展之间的矛盾，突破虹吸效应，加快融入都市圈、城市群、经济带，加快承接产业转移,实现协同开放发展，是其实现高质量发展的有效途径之一。

园区经济是区域经济的核心组成，以国家高新区和国家经开区为代表的产业园区是我国经济发展的压舱石、对外开放的稳定器、创新发展的主引擎、转型升级的风向标、区域协同的先锋队，正在迈向“标杆引领”的高质量发展新阶段。

日前，赛迪顾问园区经济研究中心公布的百强园区中，共有53家国家级高新区、47家国家级经开区入榜。

赛迪顾问的数据显示，截止到2021年，国家级高新区共计169家(含苏州工业园区)，国家级经开区共计230家。2022百强园区中，GDP超过1000亿元的园区共有48个，高新技术企业数量超过300家的园区共有65个，进出口额超过500亿元的园区共有40个。其中，53家入榜的国家级高新区，企业营业收入达334773亿元，占所有国家级高新区企业营业收入的78%。47家入榜的国家级经开区，实际利用外资达318亿美元，占所有国家级经开区实际利用外资总额的52%，马太效应正在释放。

数据还显示，2021年，两类园区GDP总量达到29万亿元，占全国GDP比重达25.3%，比2012年高近五个百分点。

2022年园区高质量发展百强中，区域分布不平衡问题依然突出。按四大区域划分，东部区域占比最多，超过50%，处于绝对领先地位，但与去年相比呈下降趋势，西部地区则有增长。按19大城市群划分，长江三角洲城市群占比最大，其次为长江中游城市群、粤港澳大湾区城市群。

按照省份来看，2022年园区高质量发展百强中，江苏省占19席，其后依次为浙江省、广东省、山东省、湖北省，入榜园区数量分别为9席、8席、7席、7席。青海省、海南省、宁夏回族自治区、内蒙古自治区以及西藏自治区未有园区入榜。

“区域不平衡是国家的国情，园区不平衡是区域经济的缩影，百强园区区域分布不平衡跟当前的国情符合，越发达的地区，园区数量越多，园区发展实力也越强。”孙晓利介绍，一直以来，百强园区区域分布不平衡问题一直很突出。但是，近些年来，中西部园区进榜的数量在增多，特别是中部的实力有明显的上升趋势。

不过，在这样的大趋势下，也有一定的差异。例如按照GDP排名来看，山东的GDP总量远远超过湖北，2021年山东省GDP总量为8.3万亿元，湖北的GDP总量是5万亿元。而在赛迪顾问发布的百强榜单上，山东共有6地7个园区入围百强，其数量与湖北持平。

这一定程度上反映出，湖北的园区经济发展质量较优。这与地方对园区发展的重视程度、产业在园区的集聚程度有较大的关系。

《2023-2028年中国工业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。