一线城市房地产投资吸引力依然领先 房地产金融行业市场发展分析

一线城市房地产投资吸引力依然领先

伴随着房地产行业进入新的发展阶段，不同城市房地产市场分化行情更趋明显，房企优选城市投资拿地的难度也进一步上升。此外，近两年在长期转型和周期波动交织下，市场持续震荡调整，市场格局、需求特征以及企业发展模式也正经历重塑。

《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》结果显示，2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，武汉、重庆、郑州排名下降。

具体城市来看，北上广深投资吸引力排名保持不变，一线城市投资吸引力优势明显;杭州凭借产业创新释放发展新动能，人才引进成效显著，投资吸引力连续6年保持全国第五位;成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛，位列6-10位，其中武汉近两年房地产市场调整压力较大，城市吸引力排名下降两位至第9位。

南京、苏州房地产市场韧性凸显，地方政府债务压力相对较小，城市吸引力排名均提升1位;西安人口连续多年快速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前10位。

当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，在新的发展阶段，企业更需要优选城市优选板块，在不确定的市场环境中把握相对确定的市场机会，并不断提升产品力与服务力，契合不同地区的住房需求。核心一二线城市、长三角和珠三角优势三四线城市集聚资源能力突出，优势产业也为城市房地产市场提供了更强支撑，房地产开发投资潜力较大。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产金融行业竞争分析及发展前景预测报告》显示：

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

2022年1-12月，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%;其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。

房地产金融行业市场发展分析

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。

2023年第一季度，中央层面在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，不断推出新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式：一是多次重申房地产行业的国民经济支柱产业地位。二是建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，大力支持居民刚性和改善性住房需求。三是落实好房地产“金融16条”，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，支持房企合理融资需求。

从住房销售价格的同比情况来看，2023年第一季度末，70城新建商品住宅销售价格同比下降1.35%，二手住宅销售价格同比下降了2.95%，同比降幅较2022年末分别收窄0.94和0.81个百分点。

目前，个人住房贷款余额规模为38.94万亿元，但同比增速已下滑至0.3%;个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周，21个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。

今年以来宏观政策坚持稳字当头、稳中求进，推动经济运行整体好转。稳健的货币政策精准有力，保持连续性、稳定性、可持续性，科学管理市场预期，切实服务实体经济，有效防控金融风险。

近期，一系列针对房地产行业的金融监管新规、特别是央行和银保监会“金融16条”的出台。“金融16条”围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16项改善措施。

比如，“金融16条”鼓励金融机构与房地产企业基于商业原则协商，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式支援。同时，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放等。

中国人民银行货币政策委员会2023年第一季度例会指出，优化大宗消费品和社会服务领域消费金融服务，继续加大对企业稳岗扩岗和重点群体创业就业的金融支持力度。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产金融行业竞争分析及发展前景预测报告》。