这个一线城市 连发四条楼市新政 明确三类保障性住房规范 房地产行业市场发展分析

7月3日，深圳连发四项楼市新政。具体来看，深圳住建局发了四项规章，分别对公共租赁住房等三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。规章将于8月1日正式实施。

在市场最为关心的价格方面，公共租赁住房管理办法明确，符合公共租赁住房收入财产限额标准的，租金为市场参考租金的30%，属于特困人员、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭的，租金为市场参考租金的3%。

明确三类保障性住房规范

在四项规章中，《深圳市保障性住房规划建设管理办法》(以下简称《办法》)相当于“总则”，明确三类保障性住房的定义及规范，三类保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等。

其中，公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准和租金水平，面向符合条件的住房困难户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工出租的住房。

保障性租赁住房，是指政府提供政策支持，以小户型为主、限定租金水平，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁的住房。

共有产权住房，是指限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

值得注意的是，《办法》指出，支持各类企业、金融机构、社会组织等参与保障性住房的投融资、建设筹集、运营管理等工作，支持具备条件的保障性租赁住房项目发行不动产投资信托基金(REITs)及资产支持证券(类REITs)。

此外，《办法》对开发建设单位的违规情形和法律责任进行规定，明确建筑面积和总套数不符合监管协议书相关要求，且逾期未改正的，总建筑面积不足部分，每平方米处一万元罚款;总套数不足部分，每套处五万元罚款。

户内和公共区域装修不符合监管协议书相关要求，且逾期未改正的，若户内装修不符合要求的，每套处二万元罚款;公共区域装修不符合要求的，每平方米处二千元罚款。

采用差异化租售价格

在市场最为关心的价格方面，此次规章明确，根据不同的住房类型和保障对象，采用差异化的租售价格。

如符合公共租赁住房收入财产限额标准的，租金为市场参考租金的30%，属于特困人员、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭的，租金为市场参考租金的3%。

其中，“收入财产限额标准”由深圳市发展改革部门根据深圳市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及财政承受能力、住房市场发展状况等因素划定，并实施动态调整。

保障性租赁住房租金则按市场参考租金的60%确定。社会主体出租的保障性租赁住房，租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之九十。

另外，共有产权住房项目的销售均价按照市场参考价格的50%确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%;其余部分为政府产权份额。需要注意的是，共有产权住房采用封闭流转形式。

购房人自签订买卖合同之日起满5年，需要转让所购共有产权住房的，可以向住房保障实施机构申请转让给符合条件的对象，转让价格由买卖双方协商确定。

划定住房面积标准

在居住体验方面，市场比较关心面积问题。其中，公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主;新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下为主;共有产权住房户型建筑面积以90平方米以下为主。

在配租、配售标准方面，公共租赁住房配租建筑面积标准按照符合条件的家庭人口数确定，单身居民以不超过35平方米为主，2人家庭以不超过50平方米为主，3人以上(含3人)家庭以不超过60平方米为主，建筑面积超过70平方米的房源，优先面向5人以上(含5人)家庭配租，根据供需情况也可以面向4人家庭配租。

共有产权住房配售建筑面积标准按照符合条件的家庭人口数确定，3人以下(含3人)家庭或者单身居民为65平方米左右，4人以上(含4人)家庭为85平方米左右，建筑面积85平方米左右的房源，也可以根据实际情况面向3人家庭配售，具体在配售通告中明确。

房地产行业市场到底怎么样?端午假期过后，各大中介纷纷晒出端午假期楼市成交情况。

从中介机构披露的数据看，受高温天气等因素影响，端午假期多地楼市表现平淡，销售不及预期。其中，北京地区新房成交面积2.42万平方米，同比下降超两成。

端午假期期间(6月22日至24日)，代表城市新房成交面积较去年端午假期(2022年6月3日至5日)增长近两成，但与去年同期相比成交面积下降约七成。此外，今年端午假期代表城市成交面积较2019年端午假期下降一成。

端午假期期间，虽然多地楼盘推出优惠活动，但市场情绪偏低，销售表现平淡。

以北京地区为例，端午假期期间，北京商品住宅成交面积为2.42万平方米，较去年端午假期期间下降20.2%。由于天气持续高温，看房人数减少。

行业增速放缓背景下，房企逐步加大开拓新业务板块，依托原有的房地产开发资源，通过谋求主业相关多元化发展以谋求新的利润增长点。

众多房企主要是以地产业务为轴心进行延伸，如目前已初具规模的长租公寓、产业地产、养老地产、物业管理等细分领域。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产行业竞争分析及发展前景预测报告》显示：

中国房地产行业市场发展分析

3月份，众多上市房企集中发布了2022年财报。众所周知，2022年是房地产行业经历困境的一年，也是行业进行深度反思和调整的一年。

财报数据更直观地体现了企业的经营状况，在公布财报的房地产企业中，多数房企业绩明显下滑或出现亏损，仍保持增长势头的仅为少数。

不过，从上市房企召开的业绩说明会中传递出的信息可以看出，随着今年年初市场出现复苏态势，一些房地产企业正在从资金链吃紧状态和经营困境中走出，他们对于房地产市场和行业的信心正在恢复，房地产市场温和复苏的态势有望进一步巩固。

企业在寒冬中艰难前行，也在反思中收获成长。国家统计局的数据显示，2022年商品房销售面积和销售额分别下跌24.3%和26.7%。

从2022年房企年报中不难发现，企业出现利润下滑是较为普遍的现象，众多房企呈亏损状态，其中不乏知名企业。

面对前所未有的挑战，仍有一些房企积极克服困难，稳经营，降负债，取得了来之不易的业绩。

如万科营业收入和净利润均实现正增长，是2022年为数不多两项指标均正增长的企业;碧桂园债务规模和融资成本实现“双降”，2022年到期债务全部偿付，财务状况保持稳健。

近期，上市房企陆续披露2023年4月销售简报。从销售业绩看，多家上市房企销售金额、销售面积逐步企稳向好，融资动作整体较为频繁。

从拿地态度看，房企拿地较为分化，销售恢复较好的房企拿地态度较为积极。

招商蛇口近日披露的2023年4月销售及近期购得土地使用权情况简报显示，4月公司实现签约销售面积136.42万平方米，同比增长134.95%;实现签约销售金额379.26亿元，同比增长169.11%。

1-4月，公司累计实现签约销售面积441.69万平方米，同比增长69.95%;累计实现签约销售金额1101.92亿元，同比增长79.36%。

数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%(按可比口径计算);其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面积542968万平方米，下降5.9%。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。

其中，住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%。房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。其中，住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。

值得注意的是，部分中介机构提供VR看房服务。“天气实在是太热，客户约不出来，带看、成交都受到较大影响。”

多位中介人士告诉中国证券报记者，“但大家也没有闲着，一直在线上讲解。客户可以先在线上看，过几天气温下降了再线下看。

接下来一段时间，预计会有一波集中线下带看和成交。”

“最近，北京二手房价格出现较为明显的回落，目前不少房源性价比不错。”中介人士告诉中国证券报记者，“北京二手房价格整体都在回落，部分房源相比年初价格回落10%左右，其中包括一些学区房。

目前，北京二手房房源充足，涨价的片区很少。”

房地产市场保持平稳健康发展，治本之策在于促转型，即推动建立房地产业发展新模式。

多名业内人士表示，现房销售可能成为主流，这有助于降低房地产行业杠杆率，进而降低风险。

住房和城乡建设部近期表示，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，不能出现新的交楼风险。

未来，随着国民经济的增长、国家及地方政策的引导、城镇化比例的持续提升、“刚性和改善性需求”方向的确定，将逐步激发消费潜力，促进消费市场回暖，为行业发展提供持续的内在动力。

同时，随着行业长效机制的不断健全，多层次住房供应体系的不断丰富，房地产行业将逐步进入良性循环和健康发展阶段。

82家房企及联合体参与竞拍 北京土拍3宗“热地”全部封顶成交

北京迎来6月份的第二场土拍，涉及海淀2宗、顺义1宗地块。据统计，3宗地块共吸引了82家房企及联合体关注并参与竞拍，最终全部封顶成交，揽金109.94亿元，平均溢价率15%。

据悉，此次推出的海淀双新村003-1、004-1地块在还未挂出时便备受关注，也被称为本场土拍的“王炸双星”地块，顺义后沙峪幸福西街6022地块则为老城临铁上新，也颇为吸引房企。

据了解，最终003-1地块由越秀地产以触顶价格79.35亿元加上4.5万平方米超低能耗建筑面积竞得，004-1地块最终由天恒正同以19.55亿元触及地价上限摇号竞得。

此外，顺义区6022地块起始价9.6亿元，最终由石家庄创世纪以触顶价格11.04亿元竞得，为该房企首次进京拿地。

受益于人口红利、经济增长推动的需求上升以及住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长。

目前中国城镇化率提升放缓，房地产行业容量总体稳定，在行业竞争日趋激烈的趋势下，龙头企业集中度将进一步提升。

房地产行业市场前景分析

中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超300次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。

上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点

经过多年的发展，我国房地产行业中已经涌现出相当一批具有良好口碑、资金实力雄厚、具备高水平开发能力的企业。

同时，土地供应市场日益规范，并愈趋市场化，有实力的房地产企业将具备更强的竞争优势。行业的进入门槛将越来越高，行业集中度将不断提高，规模化、集团化和品牌化将成为主要企业的发展方向。

分析师指出，地产销售何时转入持续性复苏，仍取决于政策端适度发力前提下的居民端收入、价格、保交楼等预期的企稳节奏，销售筑底阶段或将延续一段时间以待转机，市场将持续博弈基本面恢复与政策预期。前期地产股超卖背景下，建议关注当前地产板块布局价值!

未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势，实力较弱的中小企业将逐渐难以在与行业巨头的竞争中取得先机。

部分优质房企通过收并购，可以降低成本获取大量土地储备或其他优质资源，资源转而向行业龙头优势企业聚集，行业集中度将进一步提高。

同时，行业领导企业将逐渐明确定位，在房地产细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。

本报告对国内外房地产行业的发展状况进行了深入透彻地分析，对我国行业市场情况、技术现状、供需形势作了详尽研究，重点分析了国内外重点企业、行业发展趋势以及行业投资情况，报告还对房地产下游行业的发展进行了探讨，是房地产及相关企业、投资部门、研究机构准确了解目前中国市场发展动态，把握房地产行业发展方向，为企业经营决策提供重要参考的依据。

了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2023-2028年中国房地产行业竞争分析及发展前景预测报告》。