上市房企再融资能力加速恢复 2023房产规划行业发展现状分析2023

房产规划行业市场前景怎么样?从广义来说,房地产规划主要包括:项目的前期定位规划(即房地产开发项目的可行性研究,包括市场调研,项目定位,项目的经济效益分析等)、项目的推广整合规划(包括项目的VI设计,项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等)、项目的销售招商策划(包括售楼人员培训,销售手册的编制,分阶段销售价格的确定等,项目的商业部分还要进行业态定位规划和招商规划)等。

支持房企融资的“第三支箭”加速落地。6月27日，沪深交易所官网消息显示，4家上市房企保利发展、大名城、福星股份和中交地产的再融资项目已获得证监会注册批复。

业内人士指出，股权融资被房企视为继信贷融资、债券融资后的“第三支箭”。自去年11月证监会决定在股权融资方面调整优化5条措施以来，多家上市房企再融资项目取得注册批文，这意味着该领域再融资能力正加速恢复。

国内房产规划行业前景如何?据中研研究院出版的《2023-2028年中国房产规划行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示

房产规划市场调研

根据国家及广东省相关要求，公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主，新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下为主，共有产权住房户型建筑面积以90平方米以下为主。保障性住房设计遵循因地制宜、经济实用、绿色健康、智慧人文的原则，执行保障性住房建设标准及相关建筑设计规范，不断提升居住品质，落实交通、教育、医疗配套与新建保障性住房项目同步规划、同步建设、同步交付使用的要求，推进基本公共服务均等化。

例如：《深圳市公共租赁住房管理办法》明确，公共租赁住房的配租对象主要包括符合条件的住房困难户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工。申请轮候公共租赁住房的，满足条件主要包括户籍、在本市无自有住房、未正在本市享受住房保障优惠政策、收入财产符合限额标准、正常缴纳社会保险且累计缴纳3年等。

自2022年以来，监管层推出了一系列支持房地产市场平稳健康发展的政策，在支持房企融资方面发出“三支箭”，分别为信贷融资、债券融资、股权融资。

房企股权融资政策出台后，监管部门加快再融资项目审核进度，支持符合条件的上市房企修复基本面，促进市场信心提振和经济大盘稳定。记者注意到，此次沪深两市4家房企再融资项目从受理到拿到注册批文均在百天左右。如保利发展本次定增项目3月1日受理，3月23日发出首轮问询，6月9日获得交易所审核通过，6月11日提交注册，6月19日批文生效，从受理到批文生效共110天;大名城定增项目3月14日受理，3月31日发出首轮问询，6月6日获得交易所审核通过，6月9日提交注册，6月19日批文生效，从受理到批文生效共97天。

中交地产表示，本次发行股票募集资金是为落实中央经济工作会议有关支持房地产市场平稳健康发展精神，提升公司房地产业务能力，为公司高质量发展提供长期稳定资金支持的重要举措，能够充实公司资金实力，提高上市公司发展潜力，助力公司向以高效益、集约式为主的发展方式转变，成为全国范围内产品质量好、特色强，具有优秀品牌与口碑的开发商，助力公司实现高质量发展。

另外，公共租赁住房配租建筑面积标准按照符合条件的家庭人口数确定，具体为：单身居民以不超过35平方米为主;2人家庭以不超过50平方米为主;3人以上(含3人)家庭以不超过60平方米为主。建筑面积超过70平方米的房源，优先面向5人以上(含5人)家庭配租，根据供需情况也可以面向4人家庭配租。

近年来国家政策一直在抑制房地产过热的势头，从限购令，金融去杠杆，再到去年颁布的房地产三道红线，无一不预示着国家对房地产行业的调控更加严格。

据了解，房产规划全国累计申请破产的房企已经超过千家;去年，全国约有500家房企发布破产公告;今年前8个月，260个房产规划房企陆续申请破产，其中不乏中国房地产企业前100强的公司，国内房产规划行业迎来多年未有之大变局。

数据显示，房产规划销售操盘额为114839.4亿元，同比增长13.3%。TOP50房企门槛同比提升17%至859亿元，TOP100门槛同比仅提升9%。从房产规划行业集中度看，销售额市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。头部房产规划企业优势凸显，行业竞争和梯队分化进一步加剧。

2023年5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比总体降势趋缓。

从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

2023年5月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。

2023年5月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.7%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.3和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.6%和3.3%，降幅比上月均收窄0.3个百分点。2023年5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有26个，比上月增加4个;二手住宅同比上涨城市有9个，个数与上月相同。

房产规划行业市场前景分析

从房产规划层面上看，住房建设规划是对城市总体规划的进一步落实，起承上启下的作用，对居住区规划起指导作用，住房建设规划是处于经济社会可持续发展的战略高度对住房发展策略、住房建设标准、住房建设总量和居住用地布局等进行综合部署和具体安排，属于战略性房产规划。居住区规划是以住房建设规划等为依据，对拟开发地块(住区)进行修建性详细规划，主要对住区的住宅、公共服务设施、公共绿地等所进行的综合性具体安排，属于实施性规划。

据披露，保利发展本次获批项目拟募资不超过125亿元投向14个房地产开发项目和补充流动资金;大名城拟募资不超过25.5亿元投向的5个房地产开发项目和补充流动资金。

监管部门在上述两单房企再融资项目审核时均重点关注募资去向，要求发行人说明：募资项目是否属于政策支持的房地产业务;募集资金是否用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目;是否存在资金挪用等违法违规情形。

保利发展表示，募集资金未用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目。上述项目均已于2022年12月底前开工建设，目前尚未建设完成;项目均取得预售证并开始销售，预计开始交付时间自2023年下半年开始，最晚至2026年，本次募集资金投向的14个房地产开发项目均属于“保交楼、保民生”项目。

从房产规划关注对象上看，住房建设规划所关注的对象是如何满足中低收入群体的住房需求，居住区规划所关注的对象是如何满足具备购买能力的购房者多元需求。3)从政策层面上看，住房建设规划属于保障性规划，更侧重于社会规划，居住区规划属于商业性规划，更侧重于物质空间规划。

未来房产规划行业现状如何?想了解更多相关内容，请关注或查看中研研究院出版的报告：《2023-2028年中国房产规划行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》。