全国城中村改造市场规模有望重回万亿元 城中村改造行业战略前景分析

日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

业内人士分析认为，在超大特大城市进行城中村改造，对于增加优质租赁房源供给，改善城中村内居民居住条件，提升整体市容市貌都有较大好处，全国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化 进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高;空间上，建设布局出现无序乃 至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的 高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。一线城市中，广州2023年计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。若均按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

城中村改造行业相关政策梳理

2020年《十四五规划》首次提出了城市更新行动。今年4月28日，政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，各地区早已陆续公布具体安排。此次国常会出台的《指导意见》，针对超大特大城市(21个城市)进一步细化具体工作要求。

年初至今，上海、广州等多个城市相继发布改造细则。广州今年计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。上海在民生工程推进会上计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平。

根据第七次全国人口普查数据，超大城市有7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津;特大城市有14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

截至目前，今年已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持性政策。

城中村改造行业战略前景分析

随着房地产经济的回暖，国家干预化解房企风险，提高住房建设标准，对城市规划和建设提出了新的要求。为了让人民群众住好房，让城市更宜居，把城市规划好、建设好、管理好，城中村改造或将成为城市建设的工作重点。

2022年我国城中村改造行业区域市场规模分布华东地区占比39.67%，华中占比14.87%，华南占比12.25%，华北地区占比11.59%，东北地区占比3.84%，西南地区占比12.46%，西北地区占比5.53%。

城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择;另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

城中村改造并不意味着总量投资大规模扩张，当下时点政策强调大中城市城中村改造，政策尝试给房地产市场注入信心。与旧城改造相关的规划设计、装修板块或将迎来投资机会。此外，未来城市之间房地产发展分化会进一步加剧。

根据各地区的地区社会经济发展来看，城中村改造对发达地区经济结构、质量呈现出趋势性、关键性变化。与此同时，各地区经济发展水平的不同步，对于城中村改造建设支出产生不同的影响。经济较为发达的地区，政府有更充足的资金进行城中村改造建设，从而刺激了本地区城中村改造行业市场的发展;反之，经济较为落后的地区受制于城中村改造建设资金的缺乏，进而影响当地区城中村改造市场的发展。

作为快速城市化中的一个历史遗留问题，城中村改造在各地已经探索出多种不同的模式，如广州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、郑州模式等。各种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面各有不同。

在改造主体上，可以分为三种类型：政府主导型，如杭州;开发商主导，如珠海;村集体为主导，如广州。在改造方式上，各地根据城市规划、功能定位、经济实力分别选择包括彻底重建、局部重建和综合整治的方式。而根据补偿的方式则可以划分两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合，如郑州;另一类是政府改造，并根据原有住房面积市场估价直接补偿一定面积住房，如杭州。

城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、国内外相关报刊杂志的基础信息以及城中村改造专业研究单位等公布和提供的大量资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》。