超20城支持开展房贷“商转公”业务 2023年房地产行业现状与未来发展趋势

超20城支持开展房贷“商转公”业务

近期，多地开始实施“商转公”(商业性住房贷款转住房公积金贷款)。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。

‘商转公’会明显降低房贷利息负担，从某种意义上讲属于变相下调存量个人房贷利率。在住房公积金利率全面下调的背景下,商业贷款和公积金贷款之间存在较大利差,对于正在还贷的家庭来说,商业贷款转公积金贷款(即“商转公”),确实能省下一笔不小的费用。

所谓“商转公”,即商业性个人住房贷款转公积金贷款,因为商贷与公积金贷款的利率差异较大,二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。

“商转公”是商业性住房贷款转住房公积金贷款的简称，因为当前各地商贷与公积金贷款的利率相差较大，同时近年贷款利率全面下调，“商转公”贷款若配套商业贷款，还可同时享受新的较低的商贷利率，这将有效减轻购房者的贷款利息负担。

“商转公”本身是优化公积金贷款、支持住房消费的一种优惠政策。但是，这种优惠政策需要购房人在取得不动产权证后才能享受到。在多地住房公积金中心借款人申请条件中均明确“原商业贷款所购住房已取得不动产权证书(或房屋所有权和国有土地使用权证)”。

由于多地“保交楼”仍在持续推进，对于一些在商贷利率较高时买入期房的购房者，因为开发商延期交付，目前尚未取得房产证，无缘通过“商转公”减轻还款负担。

全国公积金贷款数据统计

住房城乡建设部、财政部、中国人民银行对外公布《全国住房公积金2022年年度报告》。报告显示，住房公积金制度已覆盖全国1.69亿人，购租并举支持缴存人解决基本住房问题的力度不断加大。

报告显示：2022年，全国住房公积金实缴单位452.72万个，实缴职工16979.57万人，分别比上年增长8.80%和3.31%。重庆等6个城市稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作，共有22.03万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中，新市民、青年人占比超过70%。公积金贷款方面，全国共发放住房公积金贷款247.75万笔，总金额1.18万亿元，贷款利率比同期贷款市场报价利率(LPR)低0.9—1.35个百分点，为贷款人节约利息支出约2089.02亿元。

据住建部、财政部和中国人民银行今年二季度发布的《全国住房公积金2022年年度报告》，去年，在浙江、重庆和贵州三地，当地住房公积金年度个人住房贷款率超过90%，安徽、福建、海南、广西等地个贷率超过85%，上海个贷率也达到84.9%。

2023年房地产行业现状与未来发展趋势

如今，95后年轻人根本就不愿意结婚，据公开数据显示，中国单身人口已经达到2.4亿。不结婚让很多人更没有了买房的想法。所以，目前买房的主要还是以80后和90后群体为主。受传统思想影响的80后成为了房奴，中国通过银行贷款买房家庭数量约2亿户，真正属于“房奴”人数约4亿人。而另一方面，截止到2018年，我国租房人群也达到了2亿。

随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，人们对住房的需求将从满足基本居住功能向提升生活品质转变。改善性住房需求将成为未来房地产市场的主要驱动力，尤其是在一二线城市和部分三四线城市。这也意味着，房地产产品的质量、设计、配套、服务等方面将成为核心竞争力，房企需要提升产品力和品牌力，满足消费者的多元化和个性化需求。

我国房地产与经济紧密相连，因此，房地产政策的导向也会与当前经济形势息息相关，对房地产的刺激与抑制，同样是对宏观经济的调节。

广义房地产的产业链很长，对上下游行业的带动作用较强。例如，房地产开发过程中会直接消耗大量的建筑材料，带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等行业的发展;另一方面，与住房相关的消费活动也将促进家电、家具、纺织、汽车等行业制造业的发展。因此伴随着广义房地产行业的发展，国民经济整体受到提振。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》分析

今年以来，在“防风险”、支持“刚性和改善性住房需求”基调下，各地“因城施策”，持续提振消费者信心，市场平稳健康发展。

2023年《政府工作报告》定调，房地产是国民经济支柱产业，坚持“房住不炒”“保交楼”等仍是调控关键词，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

当前居民部门购买力不及以往类似周期。过去二十年中，房地产销售面积负增长一共出现过三次，2008年、2014年和2019年。其中，2008年是受到全球金融危机冲击，当时城镇居民可支配收入增速在14%以上;后两次房地产销售下降时城镇居民可支配收入增速在8%-9%左右，而目前在经历了疫情冲击三年后，城镇居民可支配收入增速仅为5%左右，居民收入增长的放缓是抑制住房需求扩张的重要因素之一。

随着“金融16条”“三支箭”先后落地，房地产金融环境得到实质放松，优质房企融资规模与融资成本得到强烈支撑，未来发展向好。

回顾“十四五”前半程，2021-2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平，占到中指此前对“十四五”预测总量的50%，进度基本拉平。市场在经历了“大起大落”后，预计“十四五”后半程，市场将逐渐回归常态，未来两年商品住宅年均销售规模或降至12亿平方米以下。

目前，我国的房地产市场正处在“去库存”和“调控”等阶段。在这种情况下，租赁市场或成为未来房地产行业的一个重要发展热点。

下半年房地产政策仍将维持偏暖的主基调。综合判断，预计年内房地产市场可能总体处于弱复苏的态势。

房地产行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析房地产未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘房地产行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。

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