2023商业地产行业市场分析 智慧+服务”成为商业地产发展新动力

商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。相较于住宅地产，商业地产流动性更高，发展空间更广阔。

广义商业地产指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产，包括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。狭义商业地产业务主要为包含零售业、餐饮业和其他服务业的商业综合体，为“实施统一管理、分散经营的商业集合体”，租金收入和资产增值构成其主要盈利来源。

商业地产业态多样，主要分为购物中心，写字楼，社区商业，商业街，批发市场及复合型地产。商业地产招商运营的核心就是利用营销推广等手段完成商业地产的营销，为开发商选取优质的主力商户，完成招商后，根据不同善业项目的规模，业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年商业地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》显示：

商业地产的商业模式主要可分为三种，一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。

二是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。企业通常可以在市场上获取较低的融资成本，以经营利润覆盖利息成本，花费长周期培养资产，通过运营不断提升资产价值。

三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。

智慧+服务”成为商业地产发展新动力

9月4日，2023年中国国际服务贸易交易会中国商业地产服务创新发展论坛在北京召开。专家表示，“智慧+服务”成为商业地产发展新动力。楼宇智慧化、资产管理智慧化、运营服务智慧化将成为未来写字楼和产业园发展的主要方向。

“十四五”是加快实施商业地产数字化、智慧化的关键时期，“智慧+服务”成为商业地产发展的强劲动力。“智慧+服务”主要以移动化、数字化、产业化、生态化为发展路径。在人工智能、大数据等数字经济崛起的背景下，商业地产企业在智慧服务领域不断加大投入，越来越多的国内大型房企涉足智慧服务领域。同时，科技公司不断寻求与商业地产结合的场景和落地方案，推出智慧园区解决方案。

2023商业地产行业市场分析

从市场表现看，2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，由于开发投资额的不足也导致新开工面积同比下降38.8%。虽然销售面积同比增长3.2%，但增幅已经连续6个月收窄。

分城市等级来看，2021年以来，一线城市3万方以上新开业购物中心数量为82个(约640万平方米)，其中上海、深圳3万方以上新开业购物中心数量在30个左右，广州为14个，北京9个。二线城市3万方以上新开业购物中心数量为247个(近2300万平方米)，其中重庆3万方以上新开业购物中心数量超20个，成都、长沙、杭州、武汉等城市在10个以上。三四线城市3万方以上新开业购物中心数量近300个(约2500万平方米)，其中仅佛山3万方以上新开业购物中心数量超10个。

2022年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为483.8万平方米，同比增长9.6%，近五年来首次降至10%以下，增幅较2021年收窄3.7个百分点。

2022年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29.0亿元，同比增长6.3%，增幅较2021年收窄19.0个百分点。百强代表企业租金及运营服务收入同比增速低于持有及运营面积增速，表明2022年商办物业单位面积贡献的收入有所下降，经营压力突出。

2023年开年以来，疫情防控政策优化的效果显现，居民消费场景正逐步修复，我国消费市场显现出复苏态势。中央和各地方政府都把扩内需、促消费作为2023年政府工作的首要任务。随着消费的逐渐复苏，今年商业地产市场亦有望迎来修复。

根据仲量联行数据预测，全国重点20城中，75%以上的城市在2023年的优质办公楼市场净吸纳量将同比提高，北京、广州、成都等城市办公楼租金在年内将恢复正增长区间，其他大部分城市降幅将显著收窄。

随着政策环境持续释放积极信号，多家巨头型企业开始调整原有的增长目标和预算，制定更为积极的计划，寻求新的增长点。这将带来业务、部门、人员的扩张，引导租赁面积的进一步增加。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、国内外相关报刊杂志的基础信息以及商业地产专业研究单位等公布和提供的大量资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年商业地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》。