房地产行业市场机遇分析：房地产板块快速拉升

央行“831”新政，叠加北上广深等一线城市前后官宣“认房不认贷”，市场对地产的预期再上一个台阶。资金也持续聚焦地产类ETF。深交所数据显示，地产ETF(159707)近一周获增仓金额超5200万元!时间拉长看，地产ETF(159707)近60日获资金增仓近2亿元，净流率超70%!

从行业整体来看，今年以来A股市场上已有蓝光发展、泰禾、阳光城等8家企业退市，很显然，当前的房地产行业已不再是全面红利的时代。

如果你想了解房地产行业的环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》。重点分析了我国房地产行业将面临的机遇与挑战，对房地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

2023年上半年，发布财报的170家房企中共有90家实现了盈利，盈利总额为1038.23亿元，其中30家房企净利润不足1亿元。而录得亏损的80家房企亏损总额为2060.89亿元，绝对值几乎是盈利总额的两倍。今年以来，已有蓝光发展、泰禾、阳光城等8家A股房企退市，若将部分房企与未按期发布财报的房企算上，整个行业亏损状况或许会更加触目惊心。

另外，从16家主流龙头房企业绩来看，保利发展华发股份、滨江集团和招商积余等4家公司同时录得营业收入和净利正增长。从盈亏来看，14家房企实现了盈利，合计盈利380亿元;仅2家企业亏损，合计亏损金额20.35亿元。对比行业整体表现来看，龙头房企业绩韧性凸显。

一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。9月1日，上海、北京先后宣布全面执行“认房不用认贷”政策，至此北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。销售人员称，新政出台后，利好改善型客户，“很多人原来只打算买小户型的，认房不认贷后，只要名下无房，就可以执行首套房的首付标准，很多客户就改买大户型了。”

北京某楼盘销售总监王昊司霖表示，政策出来以后，我们就陆续开始签单，整体昨天卖了15套，凌晨2点多最后一个客户签单。截至9月2日上午，我们今天已经卖到第10套。平常工作日大概是卖4套左右，周末大概在10套左右，估计今天会突破20多套。

9月3日，融创房地产集团开发的“融创壹号院”首日开盘成交额就达56.2亿元，一期总共推出350套，当日成交169套。上海的多家中介门店普遍表示，新政出来后，客户的咨询量、挂牌量明显上升，9月2日一早来门店的客户也多了。一家门店负责人告诉记者，他们公司上海市内的二手房挂牌量，昨天一晚就增加了1000多套。

国家统计局数据显示，1～5月，全国商品房销售面积同比降幅扩大，房地产开发建设仍较低迷。与之相应的是，1～5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%(按可比口径计算)，其中住宅投资34809亿元，同比下降6.4%。

国家统计局发布数据显示，2023年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅销售价格环比下降;各线城市新建商品住宅销售价格同比有涨有降、二手住宅销售价格同比下降。

当前楼市呈现买方市场的特征，这种特征在二季度初开始出现并越来越强，背后的原因是随着前期积压需求在一季度集中释放后，二季度市场交易节奏放缓，但房源供应充足导致市场供大于求，因此6月份出现了房价的回落。

一位金融从业人士表示，房地产投资具有高杠杆属性，因此与货币政策紧密相关，在市场预期并不乐观的背景下，房企投资也会比较谨慎，而对入市节奏更多会选择观望，这会放缓整体的投资进度。

房地产市场现状：楼市仍处于下行期

房企层面，主要从销售和拿地两个方面分析下经营的差别。从销售来看，在整体同比下降的情况下，头部企业和央国企的韧性更强;从拿地来看，房企拿地规模同比下降，央国企仍是拿地主力。

销售层面，中指研究院数据显示，2023年1-8月TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点，连续四月降幅扩大。细分来看，企业销售表现分化明显。

一方面，头部企业销售保持韧性。2023年1-8月，TOP10房企销售额均值同比下降4.5%，降幅最小。另一方面，央国企销售表现较为强劲。2023年1-8月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长21.3%，稳健民企销售额平均增长0.7%，混合所有企业下降9.1%，出险民企下降46.0%。

对此，国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，2023年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降。

以新开工数来看，2021年新开工数下降11%，2022年新开工量下降40%，今年上半年继续下降约25%。如果以2020年作为基数，新开工数已经整体下降约60%，回到了2006年的水平。

房地产行业市场前景分析

2023H1房地产板块继续缩表，整体业绩下滑趋势收窄、探底可期，优质房企未来成长性更佳。近期高层会议中行业政策转向积极支持，有关部门也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。

上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升。上半年，房地产开发投资同比下降7.9%，房地产开发企业本年到位资金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

从走势来看，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。从需求端来看，“房住不炒”政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。

随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

具体来看，受热点城市供地和上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比上升9.9%。8月，北京、上海、南京、成都、苏州、天津等多个热点一二线城市继续进行了集中供地，叠加上年低基数影响，企业拿地规模同比有所恢复。分企业来看，保利、建发、中国铁建等央国企拿地规模较高，绿城、万科、龙湖、金地等混合所有制企业和民企亦有投资。

综上，伴随政策的持续宽松以及行业格局的持续优化，以头部房企和国央企为代表的优质房企或将率先受益。浙商证券也指出，围绕“下有基本面托底+上有政策拔估值”，按照修复顺序优先看好在一线城市有土储优势的房企。

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