商铺租售行业未来机遇趋势

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

近年来，随着我国电商行业的发展，网购、外卖等购物渠道使得线下的实体门店受到较大冲击。再加上2020年疫情的影响，我国商铺租售行业迎来“寒冬”，市场供需量双双下滑，其中需求端表现更为明显。

自2017年起，我国商业营业用房施工面积在达到为105232.5万平方米后便呈现逐年下降态势。2020年我国商业营业用房施工面积下降至93197.68万平方米，较上一年同比下降7.16%。2021年随着国内疫情的好转，上半年其施工面积有所好转，较上年同期增长1.3%。

如果你想了解商铺租赁行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年商铺租售行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。重点分析了我国商铺租赁行业将面临的机遇与挑战，对商铺租赁行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

2023年上半年，疫情形势明显好转，叠加中央及各地政府积极稳就业、扩内需、促消费，我国消费市场稳步恢复，尤其是堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费以及假日消费加速复苏。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。总体来看，2023年上半年，我国重点城市商铺租赁市场需求恢复释放，商业街租金企稳，购物中心租金恢复上涨。

下半年，随着消费市场的进一步恢复，商铺租赁需求有望继续释放。但同时也要注意，疫情“疤痕效应”仍在，当前我国经济恢复的基础尚不稳固，居民对收入增长预期的不确定性导致消费意愿尚未完全恢复，部分实体商业存在客流量大幅增长但营业额恢复不及预期的情况，甚至仍存在商户大面积退租的现象。同时，居民对消费载体、消费内容的要求提高也导致商业项目间竞争加剧，如何通过优化业态配比、品牌调改、空间改造等方式增强项目核心竞争力成为商业地产运营商在当下需要思考的问题。

商业地产的商铺租售的传统租售模式可以简单划分成三大类。全部销售、租售结合、只租不售。随着我国商铺租售行业的不断发展，除了传统主力——餐饮之外，大部分城市的购物中心都产生了新型的体验式业态，如当下较火的剧本杀、密室逃脱等，此外茶饮咖啡、高端奢侈品、国货美妆、网红品牌也占据了疫情之后商铺租赁需求的大头。因此，在我国不同城市、不同区域和不同时期又出现了多种多样的细分的租售模式。

2023年上半年，我国主要商业街商铺租金企稳，重点商圈(购物中心)商铺租金水平环比止跌转涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为24.33元/平方米/天，环比由2022年下半年的下跌0.71%转为微幅上涨0.02%;由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。

从行业宏观环境来看，2023年上半年，疫情形势明显好转，消费市场稳步复苏，堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费加速恢复，2023年1-5月全国社会消费品零售总额同比增长9.3%，其中商品零售同比增长7.9%，餐饮收入同比增长22.6%。下半年，在“三稳”目标下，我国就业形势有望改善，叠加促消费政策持续发力，或带动居民消费意愿提升、消费能力增强，消费市场有望继续稳健恢复，进而促进商铺租赁需求释放。

2023年1—5月，全国共新开业3万平方米以上购物中心91个，与2022年同期相比减少13个。2023年下半年，预计购物中心项目竣工、开业节奏或加快，全年新开业购物中心体量或超过2022年。

分城市等级来看，在2023年1—5月新开业购物中心的城市分布中，一二线城市占比增加。从购物中心分布来看，五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群)已开业购物中心占全国购物中心存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心，其他城市群仅部分核心城市商业发达。

政府工作报告和“十四五”规划都提出了坚持扩大内需这个战略基点。毫无疑问，小店经济的健康发展，小店的优化升级，将是食品行业打通供给渠道，接上地气的有利和有效的举措，政府工作报告在近年的工作任务中已经提出了“继续放宽市场准入毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展提升中小微企业创新能力和专业化水平”“优惠等部分阶段性政策执行期限，实施新的结构性减税举措。”

商铺租赁行业市场机遇分析

下半年，地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多促消费政策，重点城市亦将有更多优质商业项目开业，为居民带来优质消费内容，激发消费潜力，促进消费需求释放。同时，部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，提升租户市场信心，促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。

2023年上半年，疫情形势明显好转，叠加中央及各地政府积极稳就业、扩内需、促消费，我国消费市场稳步恢复，尤其是堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费以及假日消费加速复苏。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。总体来看，2023年上半年，我国重点城市商铺租赁市场需求恢复释放，商业街租金企稳，购物中心租金恢复上涨。

下半年，随着消费市场的进一步恢复，商铺租赁需求有望继续释放。但同时也要注意，疫情“疤痕效应”仍在，当前我国经济恢复的基础尚不稳固，居民对收入增长预期的不确定性导致消费意愿尚未完全恢复，部分实体商业存在客流量大幅增长但营业额恢复不及预期的情况，甚至仍存在商户大面积退租的现象。同时，居民对消费载体、消费内容的要求提高也导致商业项目间竞争加剧，如何通过优化业态配比、品牌调改、空间改造等方式增强项目核心竞争力成为商业地产运营商在当下需要思考的问题。

在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势，以期为行业参与主体提供参考。

2023年上半年，63.6%的样本商业街租金环比上涨，具体来看，广州北京路步行街、北京南锣鼓巷、武汉楚河汉街、武汉汉正街、苏州龙湖狮山金街商铺租金环比涨幅相对较大，在1.0%以上，其中广州北京路步行街租金环比涨幅最大，为1.32%;长沙坡子街、广州上下九步行街、成都宽窄巷子、南京老门东等11条商业街租金环比涨幅在0.5%-1.0%之间;重庆三峡广场商业街、海口骑楼老街、杭州河坊街、上海天钥桥路休闲餐饮街等20条商业街环比涨幅在0.1%-0.5%之间;青岛李村商业街、天津古文化街等6条商业街商铺租金环比涨幅在0.1%以内。

与此同时，33.3%的样本商业街租金环比下跌，具体来看，天津南市食品街、天津鼓楼商业街商铺租金环比跌幅相对较大，均在2.0%以上;上海七宝老街、南昌胜利路步行街、上海田子坊、重庆南坪商业街租金环比跌幅在1.0%-2.0%之间;北京五道口商业街、青岛台东步行街等5条商业街租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间;苏州石路步行街、重庆解放碑商业街等8条商业街租金环比跌幅在0.1%(含)-0.4%之间;北京苏州街餐饮一条街、苏州观前街、海口解放西路商业街商铺租金相对稳定，环比跌幅在0.1%以内。上海南京西路商业街、天津南京路商铺租金环比持平。

2023年上半年，部分区域新建或存量改造购物中心陆续开业，在营购物中心亦加大品牌调改力度，为居民带来更多优质消费供给的同时，项目租金水平亦有所提升;此外，疫情消退后购物中心客流恢复，开发运营商心理预期增强，部分空置商铺租金报价较2022年下半年有所上涨，整体来看，重点城市典型购物中心租金水平止跌转涨。

随着我国坚持“动态清零”政策的推进，国内经济逐步回暖，商铺租售市场也有望小幅回升，线下商铺除了传统主力——餐饮之外，茶饮咖啡、高端奢侈品、国货美妆、网红品牌也占据了特殊时期之后商铺租赁需求的大头。可见，商铺租售行业商业模式有了创新和精细化运作的趋势。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年商铺租售行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》。