房地产进入下半场 房地产市场现状机遇分析2023

近日，由凤凰卫视、凤凰网联合主办的“新空间·新动能——凤凰湾区财经论坛2023”于香港、深圳两地同步举行。原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏，华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友等专家在“涅槃重生：中国房地产新时代”环节，发表主旨演讲。

孟晓苏指出，房地产业到现在已经是两年下滑，伤及国民经济、地方财政以及相关产业，从经济恢复到股市上扬要走三步台阶，第一步就是楼市恢复正常。

如果你想了解房地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。重点分析了我国房地产行业将面临的机遇与挑战，对房地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

地产行业再融资恢复，一系列政策表明政策稳地产决心。涉房企业股权融资优化调整，降准对行业也构成利好。

业内人士认为，这些政策的发布并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。

2020年中国城镇常住人口达9亿，常住人口城镇化率为63.9%，但如按户籍人口计算，2020年城镇化率预计仅为45%。“一多半中国人也就是14亿人里的大多数还没有取得市民身份。”因此贾康认为，中国的真实城镇化水平在50%-55%区间。

事实上，自2021年四季度以来，关于房地产的各项宽松政策便陆续出台，并在今年三季度达到高潮。

7月31日，国务院常务会议强调，“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。8月1日，央行表示下半年将支持房地产市场平稳健康发展，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。

随后，各地推动相关政策落地，包括放松存量房贷利率下调、“认房不认贷”、取消限购限售等政策，政策支持频次明显加快、力度加大。

“今年我们看到，不光是存量房贷利率的下调，很多新一线城市包括一线城市也都解除、放松了所谓的限购。这个措施应该说不可谓不大，力度很大，那么政策的效果我们看到确实和预期的不大一样。”管清友表示。

日前在2022金融街论坛年会上，中国证监会主席易会满在“坚持服务实体经济这个着力点”部分谈及房地产指出，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求等。

中国人民银行行长易纲也明确表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。

房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。

今年以来，房地产行业发展降速引发了诸多问题，多地房地产市场因为开发商资金链紧张等原因出现烂尾，并引发“停贷潮”等一系列问题。随着金融支持房地产16条政策的出台，房地产行业将有望进一步实现企稳，对家居行业来说，也将迎来触底反弹的机会，作为行业龙头企业，美克家居复苏在即。

房产地行业市场机遇分析

近期，房地产行业可谓政策暖风频吹。11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金;11月23日，人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，促进房地产市场平稳健康发展;截至11月24日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行均已宣布与多家优质房企签署合作协议，提供意向性融资支持超过万亿元。

房地产行业近期大幅上涨也与资金面关系密切，大单资金正积极抢筹部分房地产行业个股。11月1日至11月25日，该板块共有30只个股获得45.28亿元大单资金净流入。其中，大单资金对万科A的兴趣最为浓厚，净流入额达11.46亿元;金地集团、保利发展、鲁商发展、中交地产、招商蛇口等在内的8只个股的净流入额均超过1亿元。

今年以来，各地坚持房住不炒，因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，出台多项稳定房地产市场政策，房地产市场总体下行态势趋缓。”

“政策的调整很有必要，我觉得确实需要让这个房地产市场回归常态，也就是说不合理的限制措施都应该取消。无论是我们说的二三线城市、新一线城市还是一线城市，让政府的归政府，市场的归市场。”管清友表示。

中国财政部原部长楼继伟透露，房地产需求不足，一些房地产商流动性困难，甚至出现债务违约，地方政府隐性债务需要逐步化解。目前主管部门已采取一些措施，包括加大对房地产企业流动性支持，降低购房者利息负担，地方隐性债务由省级统一化解，国家分配一定数量的置换债额度给予支持。

随着融资环境改善，房企拿地热情有望逐步恢复。业内人士表示，房地产行业仍然面临销售、结转及房企信用修复可能不及预期的风险，土地市场未来走向仍需观察。

房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。

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