上海2023年超额完成“两旧一村”改造 2024城中村改造行业发展分析

从上海市城市更新领导小组办公室获悉，2023年“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标任务。数据显示，2023年全年，上海市零星旧改完成12.3万平方米、4084户，旧住房成套改造完成29.6万平方米，城中村改造启动10个项目。值得注意的是，上海市将以拆除重建为主加快推进不成套职工住宅改造，支持不成套职工住宅改造后的新增房源纳入保障性租赁住房统筹，以满足新市民、年轻人对住房的多样化、多元化需求，确保外来人员进得来、留得下、住得安、能成业;同时，上海市还将积极探索申请式腾退、协议置换、趸租、征收等方式推动不成套里弄、公寓、花园住宅更新，已试点在多区以趸租方式改善中心城区老旧小区老年人家庭居住条件。

城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。改革开放以来，我国城市化进程表现为：进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高;空间上，建设布局出现无序乃 至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的 高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

城中村改造行业发展现状分析

我国的城中村存在的几类问题：(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。2023年10月12日消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。

超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围。按照城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市划分，根据第七次全国人口普查数据，全国目前有7个超大城市和14个特大城市。超大特大城市实现了快速发展，但这些城市的城中村可以说是经济社会发展的薄弱环节。城中村作为存量房源地，是很多超大特大城市外来建设者等新市民、青年人奋斗的第一个落脚点。城中村布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件相对较差，与光鲜亮丽的城市核心区域形成较大反差。

城中村伴随着工业化、城镇化快速发展而形成，被称为“都市里的村庄”。在一些超大特大城市，城中村呈现数量多、面积大、人口多等特点。以广东广州为例，城中村村域面积占全市面积的1/10左右，常住人口占全市常住人口的三成以上。在发展过程中，不少城中村存在房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题。另外，一些城中村违章建筑多、人口密集、产权关系复杂。现阶段推进城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，需要因地制宜，以新思路新方式破解一系列难题。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。

城市更新和改造不可盲目，特色的文化延续更加重要。作为政治、经济和文化中心的中心城市，应该有更多的地区文化担当意识。城市政府、规划与设计单位应该有强烈的地方文化自主性意识，让城市传统建筑和建筑风格可以延续，增进城市的历史和文化质感。

应该加强城市规划和城市建设过程中的公众参与，推进民主社会和市民社会的建设，社会公平性应该得到强化。对于提升环境质量、增加附近居民出行便捷度、完善周边服务配套等大有裨益，对其而言是局体利益最大化，但对全区居民和全市居民而言，就有失公平。远景设计研究院认为，城市规划和建设过程中，一定要养成机会成本的思维，凭什么重点发展和开发一个地方，如何满足其他地方的发展诉求，都是需要思考的问题。

城中村改造行业未来发展方向及趋势

①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展;②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

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