中国住房租赁行业市场政策分析：住房租赁行业进入规范化发展阶段
房产WuAoYan2024/1/10
住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，对于满足人们的居住需求、优化资源配置、促进城市化进程等方面具有重要意义。
住房租赁是指房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。住房租赁的本质是房地产交易的一种形式，它涉及到房屋的所有权人(出租人)和承租人之间的一定时期内的租赁关系。承租人通过支付租金获得房屋的使用权，出租人通过收取租金实现其投资回报。
自2021年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布以来，保租房热度不减，相关配套设施陆续出台。至今，超过40个城市分别制定了保租房扩大供给的发展规划和落地方案。从目前的增速幅度来看，“十四五”最终实现供应的保租房数量将快速达到预期目标。
2022年7月12日，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，帮助租购住房在享受公共服务上具备同等的权利，进一步培育发展住房租赁市场。
2022年12月14日，中共中央、国务院正式发布《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，明确持续提升传统消费，促进居住消费健康发展。坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。
据迈点研究院统计，截至2022年12月23日，我国累计出台157条与住房租赁行业相关的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%，表现了各级政府对于发展租赁住房市场的决心。
2022年，中央政府从政策培育、金融支持、市场监管、资金补助、租金减免等方面支持和规范住房租赁市场发展。其中，政策支持占比43%;其次是金融支持政策，占比33%。相比2021年，金融支持政策明显增多，占比增加14%。
根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国住房租赁行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》显示：
近年来，我国对住房租赁行业的重视程度明显提升，政策支持力度也持续加大。2023年上半年，金融支持政策明显发力，住房租赁金融支持体系基本形成。1月，千亿租赁住房贷款支持计划启动;2月，不动产私募投资基金试点和“金融支持住房租赁17条”政策相继出台;3月，保租房公募REITs发行门槛降低;4月，国家发改委出台政策支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步为公募REITs底层资产扩容。随着多项金融政策的陆续出台，住房租赁金融支持体系基本形成，行业融资环境进一步改善。
据中指研究院监测，2023年1-11月，我国地方政府共出台住房租赁相关政策约160次。分月度来看，2023年各月出台政策频次均在10次及以上，其中三季度政策出台最为密集，各月频次均在20次左右。分城市来看，一线城市出台政策频次领先，深圳超15次，广州超10次，北京、上海出台政策近10次;二线城市中青岛、成都、天津等地出台政策较多，均在5次以上。
分类来看，2023年，地方住房租赁政策以供给侧政策为主，一方面，积极贯彻落实中央政策精神，拓宽租赁住房筹集渠道，加大金融财税政策支持，调动企业积极性，多措并举扩大租赁住房供给;另一方面，加强租赁住房相关管理办法建设，推动行业规范有序发展。需求侧，各地政府积极优化公积金服务，强化市场规范监管，为承租人提供良好的租住环境。
房地产业新发展模式的核心内容主要包括，从解决住房有没有，转向解决住房好不好。实行租购并举，可有效盘活存量、优化增量，平衡好开发建设和运营管理，进而实现良性循环可持续发展。在房地产业新发展模式中，住房租赁将唱主角，房地产开发企业将逐渐增加长期持有、出租经营的业务比重。
目前，住房租赁供应结构持续优化，供应规模稳定增长。保障性租赁住房公募REITs得以顺利发行，更多社会资本参与住房租赁建设运营，住房租赁企业融资环境有效改善，影响住房租赁市场发展的住房租赁收益率过低、低成本长期资金缺乏等深层次问题逐渐破解。随着新型城镇化纵深推进，流动人口向中心城市聚集，住房租赁将在解决城镇居民特别是新市民、青年人等群体住房问题，助力房地产业向新发展模式过渡等方面发挥更为重要的作用。
住房租赁市场前景广阔，促进住房租赁市场规模化、机构化和专业化发展，有利于提升服务水平，稳定租赁关系，规范市场主体行为。随着政策红利持续释放，我国住房租赁市场取得较快发展，并进入规范化发展阶段。
更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国住房租赁行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》。
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