多地积极推动房地产融资协调机制落地 2024房地产金融行业发展分析

近日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发通知，要求各地建立城市房地产融资协调机制，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。这是刚刚跨入2024年的中国房地产，迎来的一则重磅消息。

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。

房地产金融还包括房产金融和地产金融。房产金融指房屋或建筑物的生产、流通和消费过程中的各种资金融通活动。地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动，具体可分解为市地金融和农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。

房地产金融行业发展现状分析

受到经济下行等宏观因素的影响，2022年我国房地产开发投资额首次出现了负增长。具体来说，2022年的房地产开发投资累计值为132895亿元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我国房地产开发投资继续呈下降趋势，累计值降至67717亿元，同比下降了8.5%。政府为积压房地产泡沫，为房地产降杠杆，这对房地产业造成了一定的冲击，导致投资额下降。

根据国家统计局的数据显示，我国房地产开发投资主要集中在住宅领域，从2016年开始住宅投资比例逐渐增加。截至2023年7月，住宅投资累计值达到51485亿元，同比下降7.6%，占据了房地产投资总额的76.0%，比重比去年增加0.3个百分点。其他投资占比第二，从2015年开始呈震荡增加的趋势，截至2023年7月其他投资累计值为8707亿元，同比下降7.4%，占房地产投资总额的比重为12.9%，比重增加0.6个百分点。商业营业用房投资占比第二小，从2016年开始其比重不断减小，到2023年7月，其累计值为4837亿元，同比下降18.3%，其占房地产投资累计值比重为7.1%，减少0.9个百分点。办公楼投资占比最小，从2015年开始其比重不断减小，到2023年7月，其累计值为2689亿元，同比下降8.1%，其占房地产投资累计值比重为4.0%，减少0.01个百分点。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产金融市场深度全景调研及投资前景分析报告》显示：

自2021年以来，中国房地产开发投资实际到位资金一直呈下降趋势。截至2023年7月，实际到位资金总额为136866亿元，同比下降了13.2%。从资金来源来看，2023年1月至7月，自筹资金总额为23916亿元，同比下降了23.0%，占到年度资金总额的30.6%，比重最大;其次是国内贷款，总额为9732亿元，同比下降了11.5%，占到年度资金总额的12.4%。

长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。

2022年11月11日，央行、原银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即金融支持房地产“十六条”对保持房地产业融资合理适度、推动化解房地产企业风险等方面发挥了积极作用，取得了良好的政策效果;那么，此次发布的《通知》则更体现了积极的信号，具有非常好的政策导向：保持金融支持房地产政策的连续性和稳定性，体现了支持房地产市场和企业复苏的坚定决心，这应该是《通知》出台持最大政治经济意义所在。

2023年，国家金融监管总局发布了《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》(简称《通知》)，主要内容是对去年发布的支持房地产金融“十六条”规定中的两项有适用期限的——开发贷款、信托贷款等存量融资和向专项借款支持项目发放的配套融资，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其他不涉及适用期限的政策长期有效。

房地产金融行业未来发展趋势预测

我国经济的高速增长不仅提高了当期的支出，更重要的是增加了居民未来收入增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长。而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。未来相当长一段时间内，商业银行信贷在住宅融资中的份额仍将是住宅融资的主要工具。而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，将大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。

房地产金融行业面临着机遇和挑战并存的局面。政府调控政策和市场规模的变化为行业带来了发展机遇，同时竞争格局和风险控制也给行业带来了挑战。金融机构和房地产企业需要不断创新和提升自身实力，以适应市场的变化和满足客户需求。随着全球化的发展，未来房地产金融行业将更加注重国际合作，与其他国家和地区的金融机构和房地产企业展开合作，共同推动全球房地产金融市场的健康发展。

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