全国房价下跌速度趋缓 业内预计超30城将微调

全国房价下跌速度趋缓。

日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布了2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告认为，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升，同时，报告建议，“房住不炒”仍是新形势下住房政策的前提，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理，稳妥推进经营性集体土地入市、期房预售、租购同权、基本公共服务一体化等住房相关领域重大制度改革。

报告显示，2018年12月份全国房价下跌速度趋缓，下跌城市减少，房价总体实现稳中有降。其中，一、二线城市房价下跌速度显着减缓，房价下跌城市略有减少，在房价良性回调的同时，重点城市二手住房成交量继续增大；三、四线房价总体继续下调，同时下跌速度略有加快，不过，与一、二线城市相比，三、四线城市房价调整的背景有所不同。

报告分析认为，一、二线城市房价上涨的动力与下跌的压力并存，目前房价上行主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，一旦外部经济环境有所改善，部分一、二线城市楼市可能会率先缓慢回暖。三、四线城市房价短期以继续向下调整为主。

在政策建议方面，报告提出三点，一是保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机。报告认为，从防范风险角度看，要避免因短期的房地产市场调整而放弃对住房投资投机的管控，甚至出台剌激或鼓励购房政策。限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策，仍应保持相对稳定。住房总量不足仍然是大城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件。但在“房住不炒”的前提下，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

二是继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。继续支持居民家庭首次购房需求，通过构建完善政策性住房融资体系及缓解短期货币供求关系，改善首套房贷市场利率偏高的现象，切实降低居民首次购房的还款负担。合理支持居民改善性住房需求，适度引导住房消费升级。对于居民在一定时期内买一卖一的改善性住房需求，应从制度上创造交易便利和给予税费减免。通过市场过滤机制的作用，这将使更多居民的住房条件得到改善。

三是稳妥推进经营性集体土地入市、期房预售、租购同权、基本公共服务一体化等住房相关领域重大制度改革，逐步实现职住学平衡和住有所居的目标。通过推进集体土地建设租赁性住房试点等土地供应制度改革，建立完善多主体供应的住房体系，满足多样化的住房需求；通过期房预售制度改革，降低房地产业融资杠杆和住房金融属性、保护购房者权益；通过租购同权改革，保护租房家庭的合法权益，促进住房租赁市场发展；通过探索交通基础设施、医疗保障、基础教育等基本公共服务区域一体化，提高住房存量利用效率，逐步实现职住学平衡。

业内预计超30城将微调

据《证券日报》报道，从目前多份地方政府工作报告可以看出，未来楼市调控会更加精准化，地方“一城一策”将成主流。

贝壳研究院院长杨现领在接受记者采访时表示，各地在落实“一城一策”调控政策过程中，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央“房住不炒”的大逻辑下进行，同时地方也应承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现地方调控政策的灵活性，同时又能避免统一调控带来的风险。

据《证券日报》记者梳理，目前福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波、成都等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性地楼市调控政策。在目前楼市调控取得阶段性成果、房价保持在稳定区间波动的背景下，业内对于未来政策调整的预期有所加大。

自2018年年底至今，房地产市场因城施策得到了明显体现。如山东菏泽宣布取消住房限售政策，打响政策微调“第一枪”；广州适度放松“限商”政策；青岛暂停执行摇号售房等，虽然各地政策调整的内容并不相同，但都是根据自身实际情况进行调整。由此可以看到，各地在坚持长效机制建设的基础上，因城施策特点愈发凸显。

58安客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时预计，2019年起码将有30个城市微调房地产调控政策，有望形成微调热潮。

在中信证券房地产分析师张全国看来，目前财税政策、土地政策和限购政策都缺乏调整的余地，既没有明显加码的必要，也没有显着放松的空间，但货币政策不同。当下房地产市场的新变化令货币政策有更大的腾挪空间，差别化住房政策也有了进一步调整的空间。随着未来三四线城市房价下行压力越来越大，预计以信贷政策托底的力度有望增强。