常住人口300万以下城市落户取消限制疫情之下中国房价走势 2020房地产市场现状分析

WuYaNan2020/4/10

2020年春节以来，随着天津、沈阳、南京等地陆续公布落户新政后，我国城市落户限制进一步放宽。近日，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出将逐步推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口。此外，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。那随着落户政策的逐步放松，中国楼市将如何走呢？

各地陆续放松落户限制

沈阳全面取消人才落户限制 7类人员可以落户：

为刺激房地产行业尽快回暖，继广州、天津等地陆续发布人才落户新政后，近日，沈阳为进一步深化人才战略，改善人口结构，促进沈阳高质量发展，4月2日，沈阳发布关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策的补充意见，7类在沈人员可以落户。

一、技工学校、职业院校及以上在校生和毕业生(含往届)，可在我市落户;

二、取得国家认可的初级以上职业资格证书、技能等级证书的人员，可在我市落户;

三、在沈与用人单位依法签订《劳动合同》的就业人员，可在我市落户;

四、在我市缴纳职工医疗保险或养老保险的灵活就业人员，可在我市落户;

五、在沈投资创业取得《营业执照》的经营者(含个体工商户)，可在我市落户;

六、在沈购房并取得合法房屋手续的(含普通住宅、商业网点、公寓、写字间等)，可在我市落户;

七、凡具有我市户籍的居民，其父母、配偶、子女均可在我市投靠落户。

2020天津落户新政：今年积分落户总量不设限制

按照《天津市居住证管理办法》规定，经市发展改革委会同有关部门研究决定，2020年天津市居住证积分落户不设总量限制，每一期将根据最低积分落户分值线，确定拟落户名单。

南京放宽落户门槛

南京市政府今日召开新闻发布会，发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》并进行解读。会上传来诸多好消息，其中第一项措施就是，南京落户门槛再放宽，40周岁以下大专学历人员参保半年可落户。

新型冠状病毒对房地产的影响

2020年春节前后，因疫情的急速蔓延，房地产行业休眠，企业销售停摆。这点和其他服务业，诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同，1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。

(一)短期关停售楼处影响明显，房企同期收入大幅下降

疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻;结合房企1月销售数据，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。

(二)疫情打破高周转，考验房企融资能力

房地产是典型的高负债行业，开发商追求极至高周转。很多地产商都在效仿碧桂园，从拿地、融资、设计、建设到开盘，六个月周期，甚至更少时间。高周转的目的是，最大限度地降低库存和利息压力;

现金流是房企赖以生存和持续发展的关键，尤其在因突发疫情导致行业销售几乎停滞的情况下，销售回款受阻，现金流压力大增及负债水平上升，因此融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响，预期未来市场资金成本逐渐走低，央行将在一定程度上释放流动性，未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。

新冠疫情下中国房价走势

4月7日，中国房地产业协会主办的全国房价行情数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。从整体上看，房价下跌的城市比例不算高，但具有象征意义的四大一线城市，北上广深3月份二手房价全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位，每平方米跌3401元位居全国首位。

2020年下半年房价还下跌吗

随着楼市调控的越来越严密，高房价或将成为过去式。统计，2019年全国累计调控次数达到了620次左右，创下了历史新高，往前推两年，2017年250次左右、2018年400次左右，而2019年的调控次数几乎快是前两年的总和了，不难看出2019年并不是所谓的楼市放松而是持续加码，而2020年调控手段只严不松。

有业内人士指出，虽然春节期间是房地产行业的“旺季”，会迎来返乡置业潮，但由于疫情的影响，很多人的收入都受到了一定的影响，所以目前房地产企业还没有感受到楼市“回暖”的气息。再加上此次疫情的影响，不少城市的房地产市场甚至还出现了“零成交”的现象，从短期来看，疫情也抑制了人们的短期住房需求，不少房地产专家也表示，对2020年的房地产市场发展预判并不是很好，超50%以上的人认为疫情对房地产市场的影响，可能会延续到第二季度结束，如此一来，2020年上半年房地产市场是很难迎来“小阳春”的。

房地产行业发展现状

2018年1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。截至2000年，全国房地产经纪机构已达2.5万家，从业人员约有20多万人;截至2017年底，保守估计房地产经纪从业机构已超过10万家，从业人员逾百万。可见，我国房地产经纪行业发展迅速，规模不断扩大，行业发展潜力较大。

图表：2014-2018年中国商品房交易面积及增速