一线城市房价下跌 上海下跌幅度最大 每平方米跌3401元

一线城市房价全部下跌

中国房地产业协会主办的全国房价行情数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。从整体上看，房价下跌的城市比例不算高，但具有象征意义的四大一线城市，北上广深3月份二手房价全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位，每平方米跌3401元位居全国首位。

2月份北京二手房成交量跌近6成

根据最新数据统计，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。2020年1-2月北京二手房网签量约1.2万套，同比下降27.4%。2月北京二手房网签量约3477套，环比下降59.4%，同比下降42.9%。1-2月北京链家二手房实时成交量同比下降约57.6%。

另外，受新冠肺炎疫情影响，二手中介机构暂停对外营业，客户看房热情减弱，整个市场几乎陷入成交冰冻期，均价亦难维持上行趋势，2月二手房成交均价54115元/平，环比下跌8.6%，同比下跌9.7%。成交均价下跌亦受结构性因素影响，2月高单价的中心城六区成交占比环比下降3.8个百分点。

新冠肺炎对我国房地产市场影响分析

2020年春节前后，因疫情的急速蔓延，房地产行业休眠，企业销售停摆。这点和其他服务业，诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同，1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。

(一)短期关停售楼处影响明显，房企同期收入大幅下降

疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻;结合房企1月销售数据，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。

图：TOP100房企销售额/亿元

来源：中研普华研究院

(二)疫情打破高周转，考验房企融资能力

房地产是典型的高负债行业，开发商追求极至高周转。很多地产商都在效仿碧桂园，从拿地、融资、设计、建设到开盘，六个月周期，甚至更少时间。高周转的目的是，最大限度地降低库存和利息压力;

现金流是房企赖以生存和持续发展的关键，尤其在因突发疫情导致行业销售几乎停滞的情况下，销售回款受阻，现金流压力大增及负债水平上升，因此融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响，预期未来市场资金成本逐渐走低，央行将在一定程度上释放流动性，未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。

(三)资金充足的房企有望拿地突围

从1月房企拿地情况来看，由于春节错峰，工作日减少，房企拿地力度减小。保利发展、中国铁建、万科等部分资金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影响，销售回款受阻，房企资金得不到有力补充，未来短期内房企整体拿地力度将减小，土地市场或将继续趋冷，但部分资金充足的房企在这过程中能够抓住机遇，以相对较小的竞争压力拿地补库存，以求长期发展。

(四)中研普华总结

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要关注现金流，考虑到一季度经济形势，相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策，适当放松房地产调控的可能性大，出台相关政策刺激地产保增长。关注央行政策及地方的房地产调控政策。

想要了解更多关于房地产中介行业专业分析，请关注中研普华研究院报告《2020-2025年中国房地产中介行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》