北京一公租房REITs成功发行 2021住房租赁市场证券化发展趋势分析

北京一公租房REITs成功发行

全国首单公租房私募REITs产品发布。8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”成功发行，开启了公租房私募REITs的新篇章。央行在对房地产落实“三道红线”融资监管和贷款集中度管理的同时，在资金投向上将向住房租赁领域倾斜。

公租房REITs降低了公租房企业的负债偿还压力;私募REITs加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。

公租房REITs是什么意思?

REITs即房地产信托投资基金，一般指不动产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

而公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周边其他类型租赁住房租金水平。

住房租赁市场金融政策支持

国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，针对保障性租赁住房提出了六方面的支持政策，除了土地政策、财税政策外，金融支持政策方面提出支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款、鼓励持有运营租赁住房的企业将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券、支持银行业金融机构发行金融债券、支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设等多项政策建议。

长期以来，住房租赁市场一直是房地产发展的短板，融资问题则是制约行业发展的瓶颈。近年来决策层将发展租赁住房作为解决大城市住房突出问题的突破口，在相关土地、财税、金融等政策方面逐步完善，住房租赁市场正在迎来政策红利期。

住房租赁资产证券化或将提速。目前我国租赁住房证券化主要有三种模式：轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs，其主要区别在于底层资产的不同。从产品特点上来看，资产证券化与信贷或债券等融资产品最大的区别在于其能够盘活已有住房租赁资产，也就是说能够基于已建成的存量资产进行再融资，以此进行新项目的投资和扩张。在三种模式中，REITs是从根本上解决住房租赁企业长期、低成本资金需求的最佳路径。

近年来商业银行逐渐推进对商业性租赁住房的融资支持，扶持的重点区域集中在流动人口集中、工商业比较发达的一二线城市，选择的目标企业偏向于大型国有住房租赁公司以及TOP20房地产企业以及区域房地产龙头企业。

财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

中央和地方一系列政策的出台，将推动保障性租赁住房市场建设提速。流动人口的长期稳定租赁需求孕育了万亿元级租赁市场。目前出台的保障性租赁住房政策以及未来要出台的市场化长租房政策，会给住房租赁市场带来更多发展空间。欲了解更多中国房地产信托行业发展分析，可点击中研普华《2021-2026年中国房地产信托行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》