房企开掘城市新蓝海 城市更新行业发展前景分析

什么是城市更新

当前，城市更新正成为众多房企业绩增长的新动能。十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，实施城市更新行动。老旧小区改造是城市更新的重要内容之一。

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。以创客空间、共享办公为例，均是在对既有建筑更新的基础上升级，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO3Q等。对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇;而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

房企开掘城市新蓝海

近年来，随着中国城市发展逐步由粗放式扩张转向内涵式增长、从增量开发转变为存量开发，城市更新已成为城市发展的重要手段，国内学术界对城市更新的研究兴趣越来越大，相关文献因此快速增长。

当一二线城市的地产商只能寄希望于城市更新与特色小镇来补充库存，三四五线城市的“去库存”竟然也是来自于正在更名为“城市更新”的旧城改造。为开发商服务的城市更新拆除既有城区，像胡同、城中村、老小区，很大程度上就是导致城市特色缺失的主要原因。而在欧洲，让市民参与城市再开发和住房更新才是城市更新的常规方式，当然前提是土地利用的相关法规和执行措施已经形成成熟的体制，业主权利得到有效保障，媒体对政府形成有力监督。

城市更新过程中，房企应注重从“开发方式”向“经营模式”转变。城市更新不仅是空间更新，更应通过内容的整合和运营，实现区域内文化内涵的丰富和生活质量的提升。

城市更新将是一个10万亿元级市场

中国城市发展已迈入存量更新时代，城市更新既是建筑规划的时代更迭，也是科技人文的发展需求，更是经济民生的新劲方向。但是作为一个超万亿的新兴市场，城市更新并没有形成自己独有的发展“原则”。

面对新一轮城市更新，如果仅停留在简单的推倒重建，将不利于解决城市化中的问题。中国城市更新论坛会持续关注核心城市人、项目的变化。从线下到线上、从开发到存量、从生产到服务，政府关注的产业升级，市场关注的消费需求升级，将在城市更新这个领域交汇。现今“消费升级”的强势出现培育出了商业环境土壤，而人工智能、物联网等新锐科技的发展也让技术环境逐渐完备，城市更新的商业契机就在这个环境中。

种种迹象表明，城市更新已经成为房地产行业的下一个“兵家必争之地”。有研究认为，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿元级的市场。统计数据显示，中国百强房企中参与城市更新的比例达80%，已有51%的房企运营规模超百万平方米，早期布局的项目已进入价值兑现期。

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