取消房产预售制可行吗？取消商品房预售制度的利与弊分析

随着越来越多的房企出现资金链紧张的问题，这些房企对应的楼盘就暴露出来了很多问题。根据最近两年楼盘交付的情况来看，很多楼盘在交付时存在物价宣传、降配和其他各种各样的问题，交房即维权几乎成为了常见的事情，不算是什么新鲜的事情了。造成这一现象的根本原因就是“房产预售制度”。

房产预售制度

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

取消房产预售制可行吗

1.限制房企开发商的过度扩张。

2.可以促使房地产市场降温。

近年来，呼吁全面取消预售制的声音越来越响。2020年9月，房价大数据平台公布“商品房预售制度到底该不该取消”问卷调查，在收回的13980份样本中，有96.8%的人赞同“全面取消”商品房预售制度。

为什么会有这么多的购房者呼吁全面取消呢?

所谓的“预售制”，指的就是期房。一般来讲，新房预售的时间是2-3年。发明这一制度的初衷是为了解决商品房建设资金不足的问题，调动房地产开发企业的积极性，增加商品房市场上的供应量。正是因为如此，中国房地产市场迎来了快速发展，截止到目前全国地产商超10万。然而，很多开发商利用预售到揭房的时间差和资金流，实现了“空手套白狼”。与此同时，也给购房者带来了很多风险。预售制度本身也存在一定的问题，比如延期交房、烂尾风险等。

近年来，随着中央调控房地产政策的深入执行以及“房住不炒”观念深入人心，关于中国房地产未来的发展模式探讨又进入了“白热化”。随着商品房预售制度的优势作用愈渐薄弱，相应的弊端日渐突出，市场上关于取消房地产预售制的声音也逐渐放大，甚至有个别省市提出了预售证改革方案。

取消商品房预售制度的利与弊

预售制的取消也会对现有税金预缴制度带来一定变革，对税费的影响是双向的。不利影响体现在，现售制下会获取总包方大量的工程款增值税专用发票，造成开发商待抵扣进项税“堆积”，进而加剧资金占用。有利影响体现在，预售制下多采用“预缴税金”的方式纳税，该种方式会导致与房地产最后清算税金存在较大差异，进而引发房地产企业与税务局的“税金博弈”，目前市场上关于此点的争议很多。

目前，已经有不少城市开始有动作了。2020年，海南第一个正式宣布实行现房销售，取消期房预售制。另外，广东、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等地也在实行“全面取消预售制”。从大的趋势来看，未来全面取消商品房预售制的可能性非常大。

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