地产基建产业链走强 地产科技行业发展分析

地产基建产业链走强

近期，扩大投资、减税降费等稳增长政策密集落地。在此背景下，以地产基建链为代表的低估值板块预期发生改变，带动相关个股走强。对于本轮地产基建链带领的低估值行情，机构普遍认为阶段性的估值修复可期，但持续性还有待观察。

2021年前10月，房地产开发投资同增7.2%、单月同比下降5.4%。土地购置面积前10月下降11%、单月同比下降24.2%。

政策边际改善，政治局会议指出促进房地产业健康发展和良性循环。

1、10月末银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

2、前期银保监会表示要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

3、12月政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

一、地产基建龙头股有哪些

中国建筑

中国铁建

中国中铁

基建板块股票其他的还有： 中色股份、中铝国际、浙江交科、中国一重、建研院、东湖高新、中国卫通、四川双马、粤水电、华阳国际、勘设股份、地铁设计、中国核电、华能水电、中国联通、甘咨询、中国电建等。

基建地产仍较弱

11月生产受益于上游供给约束放松，景气度有所回暖。投资方面，固定资产投资受制造业投资高增长带动小幅改善，房地产出现改善信号，基建仍较弱;消费方面，受散点疫情影响消费恢复放缓，限额以上受线上消费带动增速较快;进出口方面，出口受基数效应影响放缓，进口受涨价和内需改善作用大幅增长。

基建依旧有待发力，相比于房地产，基建反而是更值得关注的。政策要做转型，因此肯定不会走房地产的老路，要形成新的良性循环。而基建不一样，基建特别是新基建比如物联网、智能计算中心、智能交通基础设施等是有很强的正外部性的。且新基建的潜在空间也很大，相比于房地产更适合作为逆周期或者跨周期调节的工具。

受寒潮降温天气及“两节”临近等因素影响，基建的开展是会放缓的。从PMI数据上看就体现为建筑业的商务活动指数为56.3%，比上月下降2.8个百分点。

今年政府债发行进度滞后，今年四季度发行的专项债规模高达1.2万亿元，其中一部分将在明年一季度投入使用，此外，12月财政部提前下达了1.46万亿元新增专项债额度，要求各地明年一季度早发行、早使用。叠加2022年专项债项目的准备时间比较早，项目准备充分。预计后续基建会成为经济中比较亮眼的项目。

地产边际改善基建有望发力

从需求端看，制造业盈利维持高景气，地产边际改善，基建有望发力。前10月制造业固定投资累计同比14.2%，制造业利润总额累计同比39%维持高景气。预期2022年制造业企业维持相对高景气。地产政策边际修复，经济下行基建有望发力。

科技地产是指以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律，以房地产开发为手段，通过专业化运营为其提供研发载体和产业服务，实现高新技术产业集群的一种新的产业园区开发模式。科技地产是指在房地产开发中通过楼盘规划、建筑工艺、建筑材料、通讯信息化、生活智能化等环节，运用科技元素提升产品的科技含量和质量，以增加人在其中工作和生活的舒适性，从而打造出性价比较高的新型房产。比如开发商广告所宣传的“高舒适度”、“低能耗”、“恒温恒湿”等具有高科技含量的住宅用语，都属于科技地产范畴。

地产科技行业发展分析

据中研普华产业研究院报告统计分析显示：

科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地按照用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技用地在土地属性上归类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业企业，而是高新技术企业，土地单位面积创造的价值远远高于工业地产，所以是工业地产的高阶阶段。

近年来，在“房住不炒”的主基调下，各项宏观调控举措密集推出，长效机制逐步落实，地产行业竞争格局不断变化。业内普遍认为，房地产行业的黄金时代已经过去。在利润增长趋缓的情况下，房企逐渐意识到，过去粗放的管理模式已经难以适应行业变化。不少企业纷纷优化内部管理机制，改善业务流程，寻找新的业务场景，提升客户服务体验，从而节省成本、开拓收入来源。而要达到这些目的，科技的应用不可避免。

在房地产企业对科技应用的需求下，一众为房地产企业服务的科技企业也应运而生，伴随着地产企业的转型加速，地产科技也逐步从幕后走到台前。去年疫情发生之前，地产科技已经在逐步向地产行业各个链条渗透。

目前，地产科技领域的参与者既有从现有的房地产开发和运营项目角度探索科技创新的地产开发商运营商，也有很多科技创新企业，尝试将科技产品、创新应用、创新流程融入到房地产行业。

据了解，目前大部分房地产开发商及运营商都专门成立了科技子公司，专注于开发科技创新产品及应用，同时也与外部科技企业保持紧密的合作关系，借助其高频率、深积累、广覆盖的业务场景不断培育有商用价值的技术与产品应用。

在城市更新所涉及的宏观领域，比如智慧城市的打造上，地产科技也将发挥越来越重要的作用。据了解，目前国内在规划、建设、管理以及后续发展智慧城市等方面，均已有相应的实践和探索，行业不乏数字化程度不断提高的智慧楼宇、社区运营商、智能家居方案提供商、智能施工方案解决商以及智慧工地服务商等参与者的身影。

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