中国地产需求见顶了吗? 2022年地产投资仍有望实现正增长

中国地产需求见顶了吗?

受房地产并购贷不再计入“三道红线”消息影响，A股房地产开发板块持续拉升。长周期来看，随着城镇人口、人均居住面积瓶颈渐行渐近，地产需求或已见顶。

房地产投资形式多种多样，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。

2021年1-10月，累计房地产投资同比增长7.2%，累计增速不断下降，全年可能同比去年微幅增长。累计住宅销售面积同比增长7.1%，全年住宅销售面积大概率仍然超过15亿平米。累计住宅销售金额同比增长12.7%，全年住宅销售金额大概率超过15万亿。

据NUMBEO最新的榜单数据显示，2021年全球房价与收入比最高的城市是叙利亚的大马士革，我国的深圳排在榜单第二位，伊朗的德黑兰排在榜单第三位，我国的香港和北京分列榜单的第四和第五位，其他上榜的城市还有菲律宾的马尼拉、我国的上海、印度的孟买、斯里兰卡的科伦坡还有我国的台北。

房地产信贷政策边际宽松明显

多家大中型银行表示，已做好房地产并购贷款等业务的额度安排，日前收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知。

中研普华研究院报告指出，房地产信贷边际放松并不意味调控政策的刹车或转向，而是政策的修复。专业人士预测，房地产调控政策趋稳，信贷政策边际宽松已经明显，房地产市场销售有望企稳回升。

房地产开发投资已从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，即低于5%的水平，开发商对未来的预期相对悲观情绪还体现在拿地方面。

2022年地产投资仍有望实现正增长

当前房地产库存去化压力较小，显示购房需求仍然存在，但是土地购置快速下降即将引发明年房地产投资失速下行。预计房地产相关政策近期可能会有所调整，2022年的房地产投资增速实际值可能会高于市场预测。

未来很长的一段时间内，地产在中国经济中的占比将逐渐下降，当然过程可能比较漫长。但是，长周期逻辑不能解释短周期问题，稳增长诉求下房地产需要软着陆。短周期来看，随着托底政策开始落地见效，最坏的时候即将过去，地产销售有望在一季度末反弹，2022年地产投资仍有望实现正增长。

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