春节楼市热度上涨 50城二手房成交量增超五成 二手房市场现状调研

二手房行业市场发展现状如何?

根据58安居客研究院统计数据显示，2023年春节期间各线城市找房热度同比上涨3.7%。二手房市场的暖意则更为明显。与去年春节相比，2023年二手房看房和买房数量有了明显提升。从成交量看，贝壳重点50城二手房成交量比去年春节增加了57%。

今年春节期间，二手房带看量、景气指数及新房找房热度等先行指标较去年春节期间有明显提升。其中，重点50城二手房带看量较2022年春节期间提升近三成，二手房景气指数已超越2022年最高水平，二线城市新房找房热度较春节前一周大涨超两成。业内人士认为，春节期间因为各地网签系统暂停，所以数据缺失。从先行指标来看，预计一季度市场会保持复苏的势头，珠三角及京津冀重点城市表现好于其他城市群。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。2021年2月，经深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年二手房行业风险投资态势及投融资策略指引报告》显示：

众所周知，发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。

2022年12月十大城市二手住宅价格一涨九跌，环比唯一上涨城市为上海，涨幅为0.23%;下跌城市中，南京、重庆环比跌幅较大，均超0.5%。同比来看，十大城市二手住宅价格同比四涨六跌，上海同比涨幅最大，为4.06%;深圳同比跌幅最大，为3.87%。

2021年1-12月，厦门二手房房价总体呈增长趋势， 2021年12月，厦门二手房房价为51411元/平米，2022年1月厦门二手房房价为51167元/平米，2-4月呈现连续三个月的增长，2022年04月，厦门二手房房价为51228元/平米;同比增长率为2.42%，增速低于平均值6.061%, 增速承压。作为楼市晴雨表的二手房市场，2021年上半年厦门二手房市场火热，下半年趋于冷淡，但全年整体成绩不错。从价格方面来看，2021年厦门二手房房价51411元/平米，较2020年低4113元/平米。

2022年，百城二手住宅均价累计下跌0.77%，较2021年由涨转跌。12月，百城二手住宅均价环比跌幅扩大至0.22%，已连续8个月环比下跌;十大城市二手住宅均价环比下跌0.18%，跌幅较11月收窄0.07个百分点;同比涨幅收窄至0.45%。

根据深房中协统计到的二手房录得量数据分析，2022年全年，深圳二手房录得(含自助)26,853套，相比2021年44,375套的录得量，下降幅度达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年低于新房成交量，其中仅一、二手住宅交易量比值就已达到1.58:1，新房市场显然已成为当前深圳楼市的主力。

二手房行业市场相关政策分析

随着新版网签系统的上线，深圳新的二手房交易监管规则要求中介行业必须发布“三码”俱全的真房源，年初各机构都在清查和完善原平台内的房源信息，故当时市场二手房挂牌量非常少，但随着各家机构整改完毕，房源挂牌量呈现持续上升态势。随着年末市场翘尾行情的出现，业主心态发生变化，有“捂盘惜售”现象，同时叠加疫情防控政策优化后短期内的疫情快速爆发，市场二手房挂牌量出现一定下滑。

2022年以来，在政策上，二手房方面的政策调整尺度相对而言大于新房。目前，关于二手房交易的政策放松主要有4类，一是限售年限的缩短或取消，加快了二手房供应入市。二是税务方面的优惠，如二手房增值税免征年限的减少。“十一”前，财政部再度推出“1年内换房退个税”政策，对市场信心有所提振。三是二手房限购方面的放松，如杭州、南京等地对二手房的购买门槛和限购套数均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相对要大一些，部分城市对本地户籍家庭购买二手房已经不做限制，对外地客群购买二手房的门槛也降至较为宽松的程度，对需求起了一定的释放作用;四是“带押过户”的推广，推动了交易过程的简化。

全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。“带押过户”模式为买卖双方节省了费用、时间，提升了交易安全性，或有利于活跃各地二手房市场。实施二手房“带押过户”后，既减轻了过桥资金烦恼，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，进一步活跃房地产市场。

二手房行业市场趋势走向

2022年，全国楼市下行，二手房市场承压，15个代表城市二手住宅成交规模同比下降超15%。年内，全国楼市政策环境保持宽松基调，供需两端政策协同发力稳楼市。12月，中央三次表态，指明2023年房地产发展方向:《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出促进居住消费健康发展;国务院重申房地产是国民经济支柱产业;中央经济工作会议指出要确保房地产市场平稳发展。当前，房地产市场正处于触底企稳的关键时期。

58同城、安居客发布的《2023春节置业意向报告》显示，在5年内有置业规划的人群中，近5成的人打算在1-2年内买房，近3成购房者在近1年内有购房计划。更是有超过80%的意向购房者有在春节假期期间去看房购房的打算。

统计数据显示，2023年1月上旬，北京二手房住宅网签2888套，与2022年1月上旬的2784套接近，高于2022年12月上旬的2247套。过去几年北京房地产市场的高峰大多出现在3月份，在购房入学等需求带动下，北京楼市出现“小阳春”的可能性很大。

房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。下一步，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

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