2023商品房行业市场现状调查

商品房市场发展现状如何?

商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司(个人、外国公司)向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。合法申请国有土地划拨土地或集体土地划拨土地自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围，属于“小产权房”。

商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》显示：

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

2021年全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%;办公楼投资5974亿元，比上年下降8.0%;商业营业用房12445亿元，比上年下降4.8%。从地区分布来看，2021年房地产开发投资主要集中在东部地区，投资额为77695亿元，占全国比重的52.64%，比上年增长4.2%;其次为西部地区，投资额为33368亿元，占比22.61%;中部地区紧跟其后，投资额为31161亿元，占比21.11%;开发投资最少的东北地区，投资额仅为5378亿元，占比3.64%。

商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。

中国商品房建筑面积与销售面积调研

2021年中国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%;比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中住宅销售面积156532万平方米，占比87.24%，比上年增长1.1%;办公楼销售面积3375万平方米，占比1.88%，同比增长1.2%，商业营业用房销售面积9046万平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。

2021年，东部地区商品房销售面积73248万平方米，比上年增长2.7%;中部地区商品房销售面积51748万平方米，增长5.4%;西部地区商品房销售面积47819万平方米，下降1.7%;东北地区商品房销售面积6618万平方米，下降6.4%。

商品房建筑面积由建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积;部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。根据数据显示，2015-2021年浙江省房地产开发企业商品房施工面积中新开工面积2020年达到最高值，此后有所下滑，竣工面积2016年达到最高值，此后有所下滑，2020年新开工面积与竣工面积的差距最大;2022年1-10月浙江省房地产开发企业商品房累计施工面积为54303.72万平方米(其中本年新开工面积为6818.96万平方米，竣工面积为3366.37万平方米)。

2022年10月全国商品房销售面积为9757.57万平方米(其中销售现房1591.04万平方米，期房8166.53万平方米)，销售额为9452.53亿元，销售均价约为0.97万元/平方米;2022年1-10月全国商品房累计销售面积为111179.29万平方米，销售面积累计同比下降22.3%，累计销售额为108832.22亿元，销售额累计同比下降26.1%;2015-2021年全国商品房总销售面积逐年递增，其中期房销售面积大大高于现房销售面积，销售均价逐年递增。

2022年10月浙江省商品房销售面积为475.88万平方米(其中销售现房77.93万平方米，期房397.95万平方米)，销售额为882.95亿元，销售均价约为1.86万元/平方米;2022年1-10月浙江省商品房累计销售面积为5722.15万平方米，销售面积累计同比下降34.1%，累计销售额为10595.14亿元，销售额累计同比下降35.8%;2015-2021年浙江省商品房总销售面积2020年达到最高值，此后有所下滑，其中期房销售面积大大高于现房销售面积，销售均价逐年递增。

2022年，安徽省完成房地产开发投资 6811.7亿元、商品房销售面积7471.3万平方米，总量均居全国第6位。分类化解问题楼盘风险，争取国家专项借款71亿元。推进住房公积金扩面，新增开户99.4万户，提取 638.9亿元，发放个人住房贷款 333.4亿元。实施"皖美红色物业"建设三年行动，提升物业服务、业主委员会、党组织覆盖率，首批创建示范小区56个。

2023年2月6日，武汉市人民政府印发《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》。其中提出，优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务。

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