产业地产行业现状如何 产业地产行业未来发展方向

产业地产是以产业为依托地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业聚集区，分工明确、协作配套紧密、集群效应明显，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等概念的提出及具体应用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋。产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。

我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求;另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。

产业地产行业现状如何

近几年，中国房地产行业的增长逻辑发生剧变，全面进入“限价、限购、限售和竞自持”的多限时代。房地产企业高周转目标导向的销售难度增加，利润不断降低。同时，我国房地产百强企业集中度进一步提升，市场竞争更加激烈，面对制度环境的调控和市场环境的压迫，房地产企业多元化升级发展迫在眉睫。

目前一二线工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势。各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单纯依靠地块本身的价值进行投资的方式已经行不通。战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展为产业地产带来了新机遇。赛迪预测，到2020年，战略性新兴产业增加值将占国内生产总值比重的15%，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色地毯、数字创意等将成为第五个十万亿元级产业。

随着产业地产发展不断变迁，越来越多的新兴市场主体，开始将目光聚焦到产业地产这块硕大“蛋糕”之上。通过对产业地产领域TOP100活跃机构的监测发现，制造业实体企业、互联网科技企业、金融投资机构在产业地产领域的投资主体占比已超过30%，且未来这一比例有望继续提升。研究结果显示，制造业实体企业和金融投资机构的投资主体占比正以14%和11%的比例追赶着房地产开发商。尽管产业地产商和房地产开发商依然占据大头，但差距正在缩小，多元主体竞争格局将成为行业常态。

2021年2月26日发改委印发《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》。其中提出，引导社会资本积极参与盘活国有存量资产，将回收资金用于新的基础设施项目建设，形成投资良性循环，为促进国内大循环发挥积极作用。管理办法明确重点支持领域，包括盘活存量难度大、对形成投资良性循环示范性强的交通、市政、环保、水利、仓储物流等基础设施补短板行业，以及新型基础设施项目。

我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地促进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提供完善的产品功能、优美的自然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于能够降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为难得的机会。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2026年中国产业地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

从1978年到2019年，已经发展40余年的产业地产，经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究要回归到产业的本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。

疫情后在线经济、生物医药等行业的加速发展令产业地产成为全球房地产投资领域的最大热点。2021年1-9月，中国包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿元，创历史新高。未来5-10年将进入中国产业地产发展的黄金期。

产业地产行业未来发展方向

地产进入存量时代，以产业经济升级为核心驱动的城市更新是城市高质量发展的重要动能。传统的房地产开发模式已经不能适应新的市场环境，多元化升级发展迫在眉睫。与此同时，随着产业地产的兴起，布局产业地产业务的企业数量剧增，各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。

从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物。产业地产的主要功能包括满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求，满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求，支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求。目前主要项目类别有产业园区、产业小镇、产业新城和其他创新形态。

在政府方面，追求高效增长的经济与日益减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源;在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越;伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

在当前产业转型升级的大背景下，未来产业地产发展的主要方向是产业地产开发日益专业化。房地产企业在产业地产中的发展壮大是一项综合的系统工程，具有长期性和复杂性。对房地产企业而言，应注重产业地产的发展，结合企业的实际情况，制定企业综合发展战略、致力于开发特色产业集群、提高企业运营管理水平、加强全产业链融合发展，面对房地产企业在产业地产中的机遇与挑战，积极探索房地产企业在产业地产中的应对策略，实现房地产企业的转型升级，促进房地产企业持续健康发展。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2026年中国产业地产行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。