二季度上海办公楼净吸纳量超16万平方米 长租公寓成交持续活跃

今年二季度上海市零售物业市场净吸纳量由负转正，餐饮类商户活跃度显著提升，二季度供应压力较小，市场平均空置率下降。

除了零售物业市场外，物流地产、办公楼、投资市场等均呈恢复趋势。其中，物流地产方面，新增供应入市导致空置率上升，成熟的子市场表现稳健使得租金仍呈上升趋势。同时，第二季度上海市投资市场长租公寓成交也持续活跃，且类别呈现多样化趋势。除传统白领长租公寓外，蓝领宿舍作为新兴的重资产公寓类别也录得成交。

二季度上海办公楼净吸纳量达到16.04万平方米，其中上海中央商务区净吸纳量录得6300平方米，非中央商务区市场净吸纳量录得15.42万平方米。具体来看，在上海市中央商务区内，长宁区两个新项目共计10.4万平方米竣工入市，中央商务区空置率环比上升1.1个百分点至11.9%。

非中央商务区共计六个项目竣工入市，新增供应量约63.3万平方米，受此影响，上海市办公楼空置率环比上升3.6个百分点，至27.7%。其中，前滩四方城租赁较为活跃，真如板块的新项目业主积极调整出租策略，吸引了较多成本节约型租户。

根据中研普华产业研究院发布的《2021-2026年中国上海市住房租赁市场运行态势及投资趋势预测报告》显示：

2022年上海常住人口为2475.89万。对比2021年，2022年上海市常住人口减少了近13.54万人，人口自然增长率降低、老龄化率升高和外来常住人口减少为主要原因。同时，从出生时预期寿命和平均受教育年限来看，上海市已接近全球最高水平。

租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市，其主要原因在于其租金水平较低和租赁人口比例较低。

2022年底在上海的运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套。与此同时，2022年整体租赁市场遭遇挑战，新增租赁需求放缓，在此背景下，上海长租公寓市场平均入住率仍达到86.3%。

上海市住房租赁行业发展分析

大城市租房的核心需求来自外来务工人员以及应届毕业生，根据上海市房管局的数据，目前上海市租房人口约1000万人，约占常住人口的40%，其中户籍人口中租房比例约为10%，非户籍人口租房比例约为85%。

随着租赁住房供给质量以及租房接受度的提升，租房人口比例进一步提高。从国际经验看，租房人口比例与经济发达程度相关，根据2021年的全球消费者调查，我国租房人口占比仅18%，远低于西方发达国家以及与中国文化接近的日本。

《上海市住房租赁条例》条例明确禁止“将住房用于群租”、房屋中介发布虚假信息，并加大对“二房东”的监管等。

新《条例》的颁布实施旨在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。

目前上海市租赁房源供给以个人房源为主，品牌公寓房源占整体租赁房源的比例约10%,整体供给质量较低。2020年上海开始租赁用地供应，截止2022年6月可统计的租赁地块供应面积达到289万平方米，供应套数在6万套以上，加上住宅用地配建的租赁住房，预计未来2年内租赁地块供应套数将在10万套以上。

在利好政策的加持下，长租公寓资产获得资方的青睐，同时不同领域企业陆续推出长租公寓品牌以进军住房租赁市场。可以看到，市场参与主体呈现多元化发展，推动行业形成良性的竞争环境。

同时，近期市场主体活跃度较高，新增入市住房租赁项目以及企业合作发展机会增多。而租赁挂牌房源供给量有所下滑，观点指数认为，针对即将到来的毕业季租房热潮，相较租赁企业，个人业主在租赁房源挂牌方面有所滞后。

“十四五”以来，上海市出台了一系列政策法规，支持规范保障性租赁住房发展。2021年12月上海市办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》通知，从指导思想、基础制度、支持政策、组织实施四方面对发展本市保障性租赁住房市场提出了实施意见。

随着客群的变化及多元化，服务式公寓在服务内容、硬件设计等层面逐渐上下延展，既有传统的偏向商务客户的酒店式服务公寓，也包含近年发展迅速的精品式租赁公寓，提供更加富有生活情调和社交活动的现代空间。

此外，提供部分基本服务、价格较为亲民的长租公寓也是近年热门投资标的。对核心城市而言，持续而多元的就业人群流入为这一类产品增长提供了充足的需求支撑。

随着国内基础设施领域不动产投资信托基金的推出，以租赁公寓为底层资产的REITs产品已经入市。机构投资者正成为服务式公寓市场愈发重要的资本力量，也更为注重项目运营状况带来的可持续现金营收能力。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2021-2026年中国上海市住房租赁市场运行态势及投资趋势预测报告》。