2023商品房行业市场现状调查及商品住宅市场分析

2023年7月商品住宅市场分析

国家统计局：2023年7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

2023年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降。同时，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

7月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均减少1个。

北京7月新建商品住宅价格环比+0.4%(前值+0.1%)，同比+3.5%(前值+3.5%)。 上海7月新建商品住宅价格环比+0.2%(前值+0.4%)，同比+4.5%(前值+4.8%)。 广州7月新建商品住宅价格环比-0.2%(前值-0.1%)，同比-1.3%(前值-0.8%)。 深圳7月新建商品住宅价格环比-0.6%(前值-0.3%)，同比-2.8%(前值-2.4%)。

北京7月二手住宅价格环比-0.6%(前值-0.7%)，同比+0.6%(前值+1.5%)。 上海7月二手住宅价格环比-0.7%(前值-1.2%)，同比-1.2%(前值+0.2%)。 广州7月二手住宅价格环比-1%(前值-0.3%)，同比-3.2%(前值-2.2%)。 深圳7月二手住宅价格环比-0.9%(前值-0.7%)，同比-1.7%(前值-1.3%)。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》显示：

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

随着房地产和相关产业的快速发展与成长，很大程度带动了当地经济的增长，房地产经济也逐渐成为全国国民关注的支柱型产业，2021年中国房地产开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159.0亿元，同比增长4.35%，其中住宅开发投资额为111173亿元，办公楼开发投资额为5974亿元，商业营业用房开发投资额为12445亿元。

国家统计局17日发布数据显示，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%;其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

2023年2月28日，国家统计局发布《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报》。初步核算，2022年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米。2023年4月20日起，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》施行。

商品房行业未来发展趋势预测

专业人士表示，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，需求端，乐观情形下，2023年全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限;中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。

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