调整优化房地产信贷政策 房地产开发投资完成情况

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.45%、5年期以上LPR为4.2%。其中，1年期下降10个基点，5年期维持不变。“一降一平”意味着房贷利率未同步下调，业内预期的房贷降息并未出现。业内人士表示，表示，当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大且银行息差持续承压的环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

调整优化房地产信贷政策

调整存量房贷利率正成为监管部门下一阶段的工作重点。8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。会议强调，要调整优化房地产信贷政策，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系，发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用。

“会议上这一表述就是要商业银行正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。”在招联首席研究员董希淼看来，在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存款房贷利率调整方案将加快出台。

展望未来，业内人士预计，未来若需要稳增长、稳楼市政策进一步发力，LPR报价还有可能持续下调。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》统计分析显示：

今年上半年，全国房地产开发投资降幅继续扩大，6月房地产开发景气指数连续第2个月下降。

国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示：

一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。从主要指标来看，房地产市场销售、开发投资，房地产开发企业到位资金等主要指标均比去年全年出现改善。

上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升。上半年，全国房地产开发投资58550亿元，房地产开发投资同比下降7.9%，房地产开发企业本年到位资金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

从走势来看，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。从需求端来看，“房住不炒”政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

下阶段，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，实施好房地产市场平稳健康发展长效机制，继续支持刚性和改善性住房需求，规范发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳运行，保障民生需要。

关于房地产投资情况，目前房地产新开工面积还在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，未来看，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。

上半年31省区市房地产投资情况分析

从各地房地产开发投资来看，两极分化更为明显。据统计， 31个省区市中，上半年房地产开发投资负增长者达22个，占比7成;17个省区市投资下滑幅度超过全国水平(7.9%)。

房地产投资增速下滑幅度超过40%的分别是广西、天津、贵州，三地GDP增速分别为2.8%、4.8%、4.4%。其中，广西、天津上半年固定资产投资亦陷入负增长。

31个省区市中，仅8地房地产开发投资实现正增长，其中，上海以37.5%投资增速居第一，上海的固定资产投资增速(37.2%)、GDP增速(9.7%)均居全国第一。房地产对经济拉动作用非常明显。

国家统计局网站发布2023年1—7月份全国房地产市场基本情况。

一、房地产开发投资完成情况

1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%(按可比口径计算);其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面积563026万平方米，下降7.1%。房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25.0%。房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%。其中，住宅竣工面积27954万平方米，增长20.8%。

二、商品房销售和待售情况

1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积增长19.5%。

三、房地产开发企业到位资金情况

1—7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%;利用外资30亿元，下降43.0%;自筹资金23916亿元，下降23.0%;定金及预收款27377亿元，下降3.8%;个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。

四、房地产开发景气指数

7月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.78。

数据显示，7月30个重点城市新增商品住宅供应890万平方米，环比下降45%，同比下降33%，再创近5年同期新低。尽管7月市场延续二季度以来低迷行情，但是近期中央及各部门不断释放积极信号，为市场注入信心。

房地产政策解读

7月24日，中央政治局会议首次明确了“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并首次提出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

7月27日，住建部就落实会议精神，强调要“大力支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了三大政策支持方向，包括降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。

随后，四个一线城市相继表态，将结合本地房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

7月31日召开的国务院常务会议再次强调“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。

据克而瑞研究中心调研，在7月供应低点之后，8月房企推盘积极性在中央和地方的积极表态及政策利好下预期有所回升，绝对量或将与5月持平，28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1051万平方米，环比上升25%。

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