生物医药产业园——房地产信托方式及案例分析

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资金成本又叫资本成本，是企业筹集和使用资本而承付的代价。从投资者的角度看，资本成本也是投资者要求的必要报酬和最低报酬。从企业角度看，资本成本是一个项目必须获得的最低投资收益率。企业的资金成本一般由资金筹集费、资金占用费、资金沉没费三部分构成。筹资费用是指企业在筹集资本活动中为获得资本而付出的费用。资金沉没费是指企业在生产经营中因资金闲置而发生的费用。在这三项内容中，资金沉没费往往会被忽视，因为它是一个变量数据，依附于资金存量，而这一点也恰恰能体现资金管理者的能力水平。

1、贷款型信托及案例

关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%，必须取得"四证"。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称"265号文"）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。

 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划

1.项目背景

1)项目基本情况

A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。

目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。

该项目占地313.86亩，总建筑面积398，085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。

2)政策情况

随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。

该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

3)项目所在地情况

Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。

4)关联公司情况

B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。2010年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。

2.信托计划方案

1)信托计划简介

2)交易结构图

2、权益型信托及案例

房地产企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控），与信托公司合作，通常常用"权益转让附加回购"等方式，从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。在房地产企业的信托融资实践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。

(二)案例：A+C特定收益权投资集合资金信托计划

1.背景

1)A公司"凤凰岛综合项目"背景

A公司的股东为B公司，B公司于2004年创办并从事房地产开发业务，具有房地产开发二级资质。

蓝岛凤凰岛综合项目所在的蓝岛区是丁市重点区域，交通便利，风景宜人。"蓝岛凤凰岛综合项目"位于丁市经济技术开发区的核心商业区与旅游区联接地带，分为住宅和商业两部分。其中住宅部分土地评估价格为人民币55，000万元，商业部分土地评估价值为52，000万元。

2)C公司"温泉住宅项目"背景

C公司主要经营业务为房地产开发等。

温泉住宅项目地段属海洋温湿性气候，地热资源得天独厚。该项目土地评估价值为人民币20，536万元。

A公司持有的"蓝岛凤凰岛综合项目"和C公司持有的"梁平温泉住宅项目"资金紧张，需要融资。

2.启示

1)对项目公司而言，信托计划的设计具备一定优势：（1）通过转让自有项目的开发收益权进行融资，即以未来的收益权为标的进行融资来保证现在的项目顺利开发，从而解决了现有的资金短缺。（2）虽然已经卖出了开发收益权，但是通过股权和债权这两种方式认购了信托计划的次级受益权，保障了在项目开发完成并产生更多收益的同时，自身也还可以享受收益分配。

2)对普通投资者而言，多重手段保证了项目的风险控制：（1）项目公司将土地使用权抵押给T信托公司，评估价值为127，511万元。（2）项目公司以其股权和债权认购信托计划的次级受益权，这在利益分配顺序上劣后于优先级受益权，此举一方面保障了如果项目未来无收益，普通投资者可以优先获得收益分配，另一方面，这也保证了项目公司的一致行动人有足够压力和动力把项目的管理运营风险控制到最低。