政策密集出台后楼市现状：一线城市新房交易活跃 三线城市成交呈分化态势

房地产作为国民经济的支柱行业，连接着消费和投资两大需求，对经济增长起着重要的作用。据统计，房地产经济活动占GDP的比重接近三成，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

目前，房地产市场供求关系发生重大变化，主要表现在三方面：一是从卖方市场转向买方市场。经过持续20多年大规模开发，2022年全国城镇居民人均住房建筑面积已经超过41平方米，叠加人口呈现负增长、城镇化进入中后期等因素影响，市场整体已转入供大于求的买方市场，特别是中小城市商品房库存量大、去化周期长。二是从增量为主的市场转向存量为主的市场。不少城市存量房交易增速快于新建商品房销售增速，部分城市二手房成交量已经超过新房成交量。三是从期房销售为主转向现房销售占比稳步提高。

近期，多地多部门密集发文，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求的同时，也将对扩大消费、拉动投资、稳定经济增长产生有利影响。

8月30日，广东省广州市、深圳市先后宣布执行“认房不认贷”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布执行该政策。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%、30%。同时，降低存量首套住房贷款利率。

8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，调低首套房商业性个贷最低首付款比例至不低于20%、二套房不低于30%;贷款利率方面，首套房个贷利率下限较相应期限贷款市场利率(LPR)减20个基点，二套房则较此前规定降低了40个基点。

58同城监测数据显示，8月，全国重点监测65城新房线上均价为每平方米17739元，环比上涨0.07%，有26个城市新房价格环比上涨。全国新房找房热度在8月份环比上涨6.1%，其中一线城市新房找房热度环比上涨8.0%。

政策密集出台后楼市现状

近期一系列房地产政策优化调整，　新华社记者走访北京、上海、郑州、长沙、惠州、淮南等地楼市发现，以京沪为代表的一线城市房地产市场交易活跃，购房者信心大幅提振，二三线城市表现相对平淡，交易情绪仍待传导。

在9月2日和3日周末两天，北京的涨价二手房源数量分别为1048套和867套，日均涨价房源较前一周同期翻两番;上海的涨价房源分别为680套和582套，日均涨价房源较前一周同期翻倍;广州和深圳的涨价房源呈现平稳走势，两天内的日均涨价房源量分别为98套和189套。

“认房不认贷”政策落地后，一线城市新房市场活跃度明显提升，同时换房需求使二手房挂牌量增加。根据机构数据，北京和上海近期挂牌量分别增加了4000余套和3000余套。

与一线城市燃起的购房热情相比，二线城市则显得温和。目前一二线城市楼市总价300万至500万元的楼盘成交最为活跃。随着刚性改善需求的启动，整个置换链条开始轮动，预计1至2个月后，500万至800万元的客户开始“出场”，进而轮动800万元以上的中高端市场。随着新政策持续显效，市场上中高端住宅需求会进一步释放，追求好房子、好社区的改善性需求入市会更为积极。

三线城市楼市则出现分化状态。从新政策对市场的影响来看，能级越高的城市效果越明显，北京、上海等一线城市有望迎来一波置换改善潮。随着一线城市楼市成交热度的逐步传导，二线及三四线城市楼市成交也将逐步活跃。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

1~7月份，全国已有超百省市(县)优化调整房地产政策，出台调控措施超360次。7月份有33省市(县)出台政策42条。近百城调整住房公积金政策，优化公积金提取条件;部分城市优化限购政策，放松限购区域，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房;长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。

政策调整还表现在降低首付比例及房贷利率等方面。超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的购房门槛较高，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位。

在对过去各种限制性措施进行调整优化的同时，信贷、税收等相关政策也在加强协调，一系列降低交易成本的政策不断加码。各界预期，政策的协同发力，将更全面和有效地疏通房地产消费链条，进一步满足和释放刚性和改善性住房需求。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心提供的最新行业运行数据为基础，验证于与我们建立联系的全国科研机构、行业协会组织的权威统计资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》。