2023中国工业厂房工程行业发展特点 中国工业厂房工程行业发展面临的问题分析

中国的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段，主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与较少。工业地产更多地表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。

我们国家的工业厂房工程的发展，真正意义上是从改革开放之初算起的。首先在全国设立了5个经济特区、14个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。在政府全力主导之下，这一时期的工业厂房建设发展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业厂房成为生产力的聚集地，推动国家经济快速发展。

工业厂房，顾名思义，是用于工业生产过程中的房屋。工业厂房除了用于生产的车间，还包括其附属建筑物，如配电房、供水房、排污和设备物资储存等配套房屋，都属于工业厂房的范畴，或工业厂房的一部分。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国工业厂房工程行业竞争格局与投资战略研究咨询报告》显示：

工业厂房工程往往是一个城市乃至国家的经济支柱。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房工程作为推动产业发展的载体，已迎来发展的窗口期，我国工业厂房工程市场前景广阔。

未来工业建筑存量市场可能存在比较大的发展空间，例如工业建筑维保。此外，随着我们高端制造业的发展，未来高精尖工业建筑物仍然有市场需求。

中国工业厂房工程行业发展特点：

1、政策主导性强、专业性强

工业厂房一般是由所在地政府提供优惠土地，单独投资或者合作开发，用来吸引企业进入，进而发展本地经济，由此决定了国家或地方政府的经济、社会发展政策对工业厂房工程的类型有很大的引导作用。当地资源优势、经济发展政策导致了不同地方的工业厂房工程不同于另一个地方，专业性较强。

2、投资大、投资回收期长

工业厂房工程资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，其投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也相当高，而投资回收期则有的长达十几年。因此工业厂房工程的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业厂房工程大投资的特点所决定的。

中国工业厂房工程行业发展面临的问题

(1)土地储备资格问题

为了加快开发建设进度，一些开发区常将可开发用地进行打包，委托开发商进行征地、拆迁、储备，并由开发商进行该区域的基础设施、场地绿化、厂房楼群的集中开发建设，为了保证开发商利益获取，政府与企业就土地增值收益分成达成协议。而我国《土地储备办法》中明文规定，土地储备工作应由土地储备机构承担，土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。显然，地产开发商并不具有土地储备的资格，但是在工业地产运行中实质上承担了土地储备职能，存在土地储备主体违规问题，同时这种模式势必会出现多头储备土地、政府与开发商分享土地增值收益的问题，扰乱国家对土地市场的宏观调控。

(2)工业用地性质问题

目前，我国土地性质划分为住宅、商业、综合服务、工业四类，工业用地价格最低，据测算，我国工业用地价格仅相当于居住用地价格的15%，商业用地价格的8%。国家对工业用地实行严格控制制度，工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》也明确规定工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。但是由于工业地产已经从单一厂房向综合开发模式转变，上述政策已经不能有效监督、管理和控制工业用地。主要表现是开发商通常以工业地价获取的土地使用权为一个整体(一宗)，在宗地上开发商除建设工业厂房以外，还集中成片建设研发、宾馆、培训等其他配套设施，实际上难以分清厂房用地和其他类型用地规模，按照现有政策能否界定为改变工业土地性质存在争议;有的开发商以建设研发楼名义建设写字楼，实际上是销售给房地产、服务、交通、金融等其他行业单位，而根据现有法规，监管部门难以对此种现象加以界定控制，其改变土地性质数量也难以确定。由于国家政策存在漏洞，部分地产商通过打政策擦边球，变相改变工业用地用途获取高额商业利润，扰乱土地市场秩序，造成国有土地出让金大量流失。

(3)软件与信息服务业等高技术行业用地性质问题

根据现行国家行业分类标准，软件和信息服务业包括软件开发、信息技术集成服务、信息技术咨询服务、数据处理和存储服务、集成电路设计和其他信息技术服务行业。国家也明确强调，大力发展新一代信息技术战略新兴工业，大力发展研发设计、信息服务、软件开发等高技术行业。由于这类行业主要具有资金密集型、技术密集型、智慧密集型特点，这类行业用地的表现形式不是工业厂房、而是办公楼或者研发楼。而目前的工业用地政策仅适用于传统建设厂房的工业项目(一般指《国民经济行业分类注释》(GB/T4754-2002)的13至43大类分类)，但对于软件服务、信息技术等这类不需工业厂房的新型现代信息服务行业的用地政策一直没有明确，存在政策真空。

(4)销售模式问题

工业地产项目的销售不同于普通的住宅、商业商品房的销售，因国家相关政策的限制，工业地产项目销售中所存在的政策问题也相应暴露出来。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产管理条例》规定，商品房预售必须取得房屋主管部门颁发的预售许可证书，否则所签订的买卖合同属于无效合同。目前诸多工业地产项目已成为商品房开发模式，地产开发商以集中开发，统一配套的方式对外向不特定的企业或者个人出售工业用房，已属于商品房销售行为，但是由于开发商取得土地为工业性质土地，依据目前法规不宜界定为商品房销售，因而大部分城市房屋主管部门一般不予核发《商品房预售许可证》。工业地产商大多是在没有取得预售许可情况下与客户签订销售合同，进行销售房屋行为，这对于买卖双方均存在较大的法律风险。

本报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、中国行业研究网、全国及海外多种相关报纸杂志的基础信息等公布和提供的大量资料和数据，客观、多角度地对中国工业厂房市场进行了分析研究。

报告在总结中国工业厂房行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国工业厂房行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。报告资料详实，图表丰富，既有深入的分析，又有直观的比较，为工业厂房企业在激烈的市场竞争中洞察先机，能准确及时的针对自身环境调整经营策略。

了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2023-2028年中国工业厂房工程行业竞争格局与投资战略研究咨询报告》。