工业地产需求及发展如何 工业地产行业发展趋势分析

工业地产需求及发展如何

随着中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求逐年呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产正迎来全新发展浪潮。

各地工业地产建设风生水起，中国工业地产建设已经在地域分布及建设模式上取得了一定的特色、从区域分布来看，环渤海、长三角和珠三角地区，依托其雄厚的工业基础，成为全国工业地产建设的聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展工业地产建设，目前基本形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国工业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》统计分析显示：

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

近几年，物流仓储逐渐成为极具韧性的地产板块。世邦魏理仕统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%~8%，远高于商业地产的4%~5%和住宅地产的2%~3%。并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。

工业地产行业发展趋势分析

工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。过去很长一段时间内，工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。

在“新基建”浪潮的推动下，5G、大数据、AI等技术将更一步地发展和深入应用，工业地产作为新基建时代，工业转型升级的重要载体，也将迎来一场新的发展机遇。智慧工业地产建设正向着智慧化、创新化、生态化的方向进行转变。

工业地产的赢利性主要是为工业生产提供了场所，能够维持工业领域的正常发展。工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

与住宅地产不同的是，工业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对工业地产产品的需求度降低，同时工业地产行业产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡，行业有一定的风险性。

此外，随着基础设施公募REITs的持续扩容，除了仓储物流外，产业园区和保障性租赁住房等资产类别进一步受到外资关注。

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

随着工业地产行业竞争的不断加剧，大型企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内外优秀的工业地产企业愈来愈重视对行业市场的分析研究，特别是对当前市场环境和客户需求趋势变化的深入研究，以期提前占领市场，取得先发优势。正因为如此，一大批优秀品牌迅速崛起，逐渐成为行业中的翘楚。中研普华利用多种独创的信息处理技术，对工业地产行业市场海量的数据进行采集、整理、加工、分析、传递，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地降低客户投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。

本报告利用中研普华长期对工业地产行业市场跟踪搜集的一手市场数据，同时依据国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、行业协会、中国行业研究网、全国及海外专业研究机构提供的大量权威资料，采用与国际同步的科学分析模型，全面而准确地为您从行业的整体高度来架构分析体系。让您全面、准确地把握整个工业地产行业的市场走向和发展趋势。

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