铁路加快推动重点项目开工 铁路土地综合开发行业发展现状

今年前三季度，国铁集团有序推进铁路建设，充分发挥铁路投资对全社会投资的有效带动作用，全国铁路完成固定资产投资5089亿元、同比增长7.1%，投产铁路新线里程1402公里，其中高铁1276公里，为扩内需、稳增长、保民生提供了有力支撑。

国铁集团紧紧围绕‘十四五’规划纲要确定的铁路重大工程项目，以联网、补网、强链为重点，突出补短板、强弱项、重配套，加快构建现代化铁路基础设施体系，推动一批重点项目建设取得新进展。

近日，粤港澳大湾区城际铁路项目——广清城际北延线北江特大桥连续梁顺利合龙，标志着广清城际北延线线下主体结构工程全部完工。

大理火车站站房原址重建就是其中的重点项目之一。国铁昆明局站房建设指挥部副指挥长李鲁冰介绍，大理火车站站房主体面积为2.1万平方米，最高可聚集旅客2800人，建设工期两年，预计2025年建成投用，届时，崭新的大理火车站将给旅客带来更美好的出行体验。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国铁路土地综合开发市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示：

截至2022年末全国铁路营业里程15.5万公里，其中高铁营业里程4.2万公里。投产新线4100公里，其中高铁2082公里。铁路复线率为59.6%，电化率为73.8%。全国铁路路网密度161.1公里/万平方公里，比上年末增加4.4公里/万平方公里。

迈入新发展阶段以来，国家加快推进新型城镇化建设，支持铁路建设与新型城镇化相结合，打造轨道上的都市圈、城市群，将来我国的土地开发逐步进入以高质量发展和存量用地规划利用为主的开发阶段。

在此背景下，推进铁路站区土地综合开发、坚持站城融合发展，是构建都市圈一体化交通网络、促进新型城镇化节约集约用地、提高建设用地利用效率的重要举措，对增强铁路运营可持续能力、促进城市经济社会发展具有重要意义。

铁路土地综合开发行业发展现状

在“十四五”规划中，国家明确提出了加快构建现代综合交通运输体系的目标，强调要优化调整运输结构，推动大宗货物和中长途货物运输“公转铁”“公转水”，提高铁路运输的比重和效率。同时，国家也制定了《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》，对铁路行业的发展方向和重点任务进行了详细部署。

按照“四纵四横”高速铁路网、八纵八横高等级普速铁路网、城际交通网、都市圈多层次轨道交通网络的总体布局，加快完善国家铁路网结构，提高铁路网密度和覆盖率，实现对全国所有地级以上城市的连接。到2035年，全国铁路营业里程达到20万公里左右，其中高速铁路达到5万公里左右。

国家发展改革委等《关于推动都市圈市域(郊)铁路加快发展的意见》指出，加大市域(郊)铁路沿线和站点及周边土地综合开发强度，合理确定综合开发规模和实施方案，统筹地上地下空间复合利用，积极推广地下空间开发、轨道交通上盖物业综合开发等节约用地的技术和模式，打造站城融合综合体。落实用地性质变更等事项，有效盘活既有铁路站场及周边可开发铁路土地资产。

铁路和地铁等轨道交通周边的土地，一直是房企的垂涎对象，一旦放开综合开发的许可，也将诞生巨大的商机。以香港地铁模式为例，轨道交通和沿线土地开发挂钩，轨道交通修建带来土地增值效应外溢，外溢的增值容许铁路公司收回一部分，就形成了良性的循环：既推进了轨道交通导向的城镇建设，又保证了企业的效益指标。

铁路沿线土地开发只是一小部分。铁路废弃和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，铁路土地改革只解决增量问题。增量问题在投融资改革以内，但是系统的历史存量土地问题更大，存量土地问题解决才能为铁路经营改革铺路。分析人士指出，按照国土部门的规定，交通用地不能用于商业用地。如开展铁路土地综合开发，这些政策需要作出调整。此外，由于部分二三线城市尚未形成围绕地铁消费的习惯，因此在这些城市开展轨道交通土地开发还需考虑市场本身的风险。

未来铁路土地综合开发要按照城镇化发展趋势，综合考虑人口集聚规模和吸纳就业情况、当地建设用地供给能力、市场容纳能力、铁路建设投融资规模等因素，依据土地利用总体规划和城乡规划，合理确定铁路站场及站场毗邻区域土地综合开发边界、规模、结构、布局及土地开发供应时序，有序推进铁路站场和周边区域开发建设，做到开发一片、成熟一片、成功一片，坚决防控单纯房地产化倾向。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外相关报刊杂志的基础信息以及铁路土地综合开行业研究单位等公布和提供的大量资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国铁路土地综合开发市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》。