商业地产公募REITs正式破冰 商业地产行业投资投资前景及市场环境

过去两年，地产行业突遇快速去杠杆进程，财务杠杆和经营杠杆双双压降，现金流极度承压，引发了企业的信用危机。从年初开始，一系列从上至下的房地产利好政策正逐步落地，以合生创展为代表的部分稳健房企开始思考未来如何走得更远和更好。

作为拉动内需的关键力量，房地产行业一直是经济的重要支柱。在经历了多年的高速增长后，整个行业的发展正逐渐回归于理性和健康，但这期间各房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍面临不少挑战。

国内首批4只消费基础设施公募REITs申报

据证监会公开信息披露，国内首批4只消费基础设施公募REITs(不动产投资信托基金)申报。证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金开始申报国内首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。

这意味着，在经过近二十年的探索后，业内翘首以待的商业地产公募REITs正式破冰、落地开花了。如果其后续获批，意味着市场首批消费REITs产品将问世。这也标志着我国REITs市场和全球REITs市场同步。

业内预计，我国消费基础设施REITs规模，未来仍有至少超过百倍的增长空间，也将逐步实现从量到质的增长转变。对于商业地产企业而言，若想发行消费基础设施公募REITs，则要做好打“持久战”和“效益战”的准备。

根据我国国情，支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目以及家居卖场等商业网点项目发行基础设施REITs。

实际上，在近20年的房地产开发中，我国商业地产迎来快速发展。不过，百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征。过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了明显的掣肘。而REITs的落地，将有助于改善这一状况。

“消费基金一小步，地产行业和消费行业两大步。”中国管理科学学会城镇化管理委员会秘书长陈云峰分析，消费升级是现在国内的大趋势，有了REITs产品的支持，消费就有了支撑，投资商也没了后顾之忧。“这是一个杠杆，可以用很小的力量撬起一个很大的市场，这4只消费基础设施公募REITs，将引领行业的发展趋势。”

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国商业地产行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》显示：

商业地产行业投资投资前景及市场环境

2023年一季度，上海商业地产市场逐步回归常态，持续释放复苏信号。戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九则指出，2023年开年无论是政府、开发商还是消费者对零售市场都充满信心。在促进大消费的政策下，上海作为国际消费中心城市正在迅速带动长三角及全国零售市场加速回暖。

在各项政策的大力支持下，上海步入了经济恢复的快速通道，商业地产市场正持续升温。

凭借多元的融资渠道以及持续的创新，合生创展一如既往保持较低的财务成本。数据显示，2023年6月末，公司加权平均财务成本降至6.2%，维持在房地产行业低位。更为关键的一点是，合生创展坚持保交楼、保预售、保开工、保竣备的“四保方针”。这为公司的稳健运营打下了基础。

保交楼作为一个阶段内中央和地方的重点工作之一，是推动购房者信心重塑，房地产市场企稳复苏的关键。而房企作为保交楼的责任主体，是保交楼的重要一环，也从此前一味追求规模跨入到比拼交付力的时代。值得注意的是，廊坊项目作为龙河高新区首个回迁安置项目交付，合生在项目工程建设方面每一个细节都以数据化、模块化考核，最终实现高品质呈现，受到业主的一致好评，也赢得高新区相关政府部门认可。

截至2023年6月30日，合生创展债务总额同比下降5%，净负债率为73%，较2022年底下降6个百分点，保持在行业低位。

未来房地产市场会产生向上修复的力量

数据显示，截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平米，其中153个批次实现了“交付即办证”。与此同时，万科也在社区商业方面下功夫。截至目前，万科全国在建大型综合住区项目超过40个，社区商业从以前的基本生活配套设施成为了功能场景更加丰富多元的“小镇活力中心”。

此外，郁亮还指出，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。

万科集团董事会主席郁亮指出，未来住宅建设的中枢值是10—12亿平米。现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工量不到7亿平米，远远低于合理需求的。通常压缩越厉害反弹也会越大，未来房地产市场会产生向上修复的力量。

未来住宅建设的中枢值是10—12亿平方米。现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平。

中研网撰写的商业地产行业报告对中国行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了商业地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。同时包含大量的数据、深入分析、专业方法和价值洞察，可以帮助您更好地了解行业的趋势、风险和机遇。

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