2023中国物业管理上市公司研究报告

今年以来，中国房地产市场出现了调整，大量的二手房涌向市场，其实，这是很正常的市场行为。如果住房不再充当居民的投资工具，购买住房无利可图，那么那些持有过多住房的居民就会把手中的住房卖出。任何一个住房市场一旦成熟，就是会以存量房而不是新房为主导。

2023中国物业管理上市公司研究成果

5月30日，2023中国物业管理上市公司研究成果发布。据报告，上市物企从业人数超百万，是解决社会就业的重要行业。

受净利润下滑影响，2022年，49家上市物企纳税总额约64.7亿元，同比下降7.3%;纳税均值约1.3亿元，与去年同期基本持平(1.4亿元)。其中，头部物企纳税额占比同比提升3.0个百分点，大型和中型物企纳税额占比同比下降2.4个百分点，小型物企纳税额占比同比变动不大。

2022年，56家上市物企共吸纳就业人数107.4万人，同比增长19.3%;平均每家企业吸纳就业人数约19174人，同比增长12.9%。企业员工总数超过万人的企业有22家，占总人数的比重为86.4%。

头部物企和大型物企吸纳大量就业人才，其中碧桂园服务员工人数最多，为社会提供就业岗位超22万个;万物云、雅生活服务员工人数也在10万左右，分别达到97930和95102人。

2022年底，受到国家政策提振等影响，房地产行业和物业管理行业市场信心逐渐恢复，行业已经开启阶段性修复行情，重新站在新一轮周期的起点。

2022年，民企物企平均股价涨跌幅为-34.2%，央国资背景物企平均股价涨跌幅为-8.3%。民营物企受市场环境的影响较大，股价呈现较大振幅。央国资物企股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。

物业管理普遍存在基础数据治理难、公共安全管理难、物业服务内容少、物业增值收益低的现状。

大多数物业采用劳动密集型模式，人力成本高、工作效率低、服务不到位，经常引起业主不满;缺乏便捷的缴费通道，业主自主缴费意识不强;设施设备系统独立，平台账号繁杂，缺乏统一的管理平台;与业主之间缺乏管理和服务的通道，无法为业主提供便民服务，更无法为物业带来创收。

根据中研普华研究院《2023-2028年物业管理行业深度分析及投资战略研究咨询报告》显示：

截至2022年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。

2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。营业收入均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，同比分别提升19.4%和20.0%。均值和中位数的差异由2021年的22.9亿元增加至2022年的26.7亿元。

在企业披露的业绩数据基础上，为进一步从企业规模、经营质量、成长潜力、资本市场表现及社会责任等维度研究企业，将上述样本企业以营收为标尺，划分四大梯队。其中，营收大于100亿元的8家企业为头部物企，50-100亿元的5家为大型物企，10-50亿元的27家为中型物企，小于10亿元的16家为小型物企。

从市场格局来看，整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升的特征。头部物企名次变动率仅为12.5%，整体保持稳定不变，仅中海物业名次上升，2022年其营收达到113.4亿元，同比提升34.4%。

2022年披露营收总额的56家上市物企营收总额约2475.3亿元，同比增长19.4%，增速较去年同期下滑25.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分别下滑11.9、61.6、34.7和28.8个百分点。

2022年，在疫情、地产、资本、整体经济环境等因素的影响下，诸多上市物业企业放缓发展脚步，相较于开拓新市场，拓张规模，更多的将精力集中在提升服务品质、增强盈利能力上，上市物企整体在管规模虽进一步增加，但增量显著减少，增速大幅下滑。

具体来看，完整披露相关面积数据的51家上市物企的总在管面积由2020年的35.1亿㎡增长至2022年的64.3亿㎡，三年复合增长率为35.3%;从增速走势来看，年内同比增长19.2%，较去年同期下滑34.3个百分点。

2022年披露合约面积的46家上市物企总合约面积约84.9亿㎡，同比增长15.5%，增速较去年同期下滑24.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为17.7%、8.5%、17.6%和10.9%，增速同比分别下滑20.3、31.4、26.3和19.8个百分点。

2022年房企操盘面积腰斩，意味着近期承接来自地产开发板块的管理面积可能打五折，而新增土地面积的断崖式下滑则是预示着未来数年新增交付的住宅面积将持续下降，物业公司从地产母公司获取的在管面积也将持续减少。从年报数据来看，完整披露相关数据的32家上市物企来自关联方的在管面积占比同比下降0.8个百分点至39.8%。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企关联方在管面积占比分别为40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分别下滑0.9、0.5、0.9和1.0个百分点。

物业管理行业迎来飞速发展的黄金时期，市场竞争格局不断演化。物业百强企业高速扩张，不断完善和优化市场布局，提升运营效率，升级管理模式。

百强企业管理面积均值达5693万平方米，同比增长16.69%;TOP10企业管理面积均值3.55亿平方米，市场份额提升至12.84%。至 2025 年，百强企业市场份额或将达到63.9%，而 TOP10 企业或将突破 24%。由此预测，未来企业规模扩张将是发展的重点。

2023年整体房地产市场现状分析

日前国家统计局数据显示，2023年前4个月商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。整体房地产市场与去年同期相比仍处在边际修复、复苏的过程中。

单月来看，2023年4月商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%，环比则下跌了48%;商品房销售金额9205亿元，同比增长28%，环比下降39%。其中，商品住宅销售面积6715万平方米，销售金额8373亿元，同比分别增长8.1%和30.1%，环比下跌48%和38%。

1-4月份的房地产销售数据同比为正，主要得益于第一季度市场出现好转。4月份房地产销售数据再次转弱，说明房地产市场预期仍有待进一步提振。

去年4月份受到疫情因素的扰动，房地产销售面积创历史新低，约为正常月度销售面积的一半左右，今年4月份的成交数据仅略高于去年4月份。

市场热度有所回落，南京、武汉、天津、重庆等强二线城市成交环比跌幅超过30%，南宁、昆明、长春等弱二线成交不及预期，仅北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。

从数据可以看到的是，房地产竣工快速增长，但房地产投资还未完全恢复。市场除了关注房地产销售数据之外，还关注房地产投资数据，尤其关注房屋新开工面积的增速，这些数据不仅金融投资者关注，企业家同样关注，他们需要根据这些数据来进行决策。

国家统计局数据显示，2023年1-4月房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。竣工面积增速较快，说明“保交楼”政策已经取得实质性进展。

新开工依旧有待提振，连续两个月降幅扩大。1-4月房屋新开工面积降幅较上月扩大2个百分点，降幅回到2021年一季度，单月新开工面积7099万平方米，创下2015年以来新低，与2022年月均开工量相比下跌35%，同比跌幅则较1-3月小幅收窄至27.4%。这些数据说明目前房企扩张意愿仍然较低。

2023年1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%(按可比口径计算)，降幅较1-3月份扩大0.4个百分点，且连续两个月下跌。单月来看，2023年4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%，较1-3月增加1.4个百分点，单月规模不足万亿，比2022年月度投资平均值低21%。

开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累，供给端一部分企业扩张、生产、开工意愿不强，另一方面，销售回暖之下更多资金用于“保交楼”与清债务，土地购置有所下行。

近期公布的房地产数据的同比情况引发不少讨论和关注。例如，4月份的销售数据同比为正，但去年公布的4月份销售面积大于今年的销售面积，类似的情况在上一个月的房地产数据中同样存在，2023年1-3月，全国住宅销售26251万平米，同比增长1.4%;但去年同期公布的绝对值为26305万平米，今年绝对值变小但公布同比增长引起多方关注。

2023年1-4月，全国商品房销售金额39750亿元，同比增长8.8%，但按去年同期公布的绝对值37789亿元计算为增长5.2%，增速相差3.6个百分点。

针对房地产销售数据的前后矛盾，国家统计局首次进行了说明：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，并分为毁约退房、剔除抵押性质销售、问题数据改正等三方面原因。

按今年1-4月绝对值和增长率推算，2022年1-4月商品房销售额为36535亿元，与去年披露的绝对值相差1254亿元(上月相差313亿元)，这意味着去年1-4月房地产销售数据有1254亿元被修正，去年4月当月的房地产销售金额修正了近1000亿元。

《2023-2028年物业管理行业深度分析及投资战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。