城市更新行业市场展望：2024年我国将加快推进城市更新行动

城市更新几乎伴随着城市发展的全过程，是城市化过程中无法回避的关键问题，已成为当今世界各国所面临的一项重要议题。由于城市旧区的衰败及其屋宇设施的不断老化，土地利用低效、房屋建筑破损、居住环境恶化等问题日渐凸现，越来越多的城市旧区亟待翻新改建。

城市更新行动可以助力老旧城区完善基础设施功能，改善交通便捷程度，修复城市生态，保护历史文化街区，增加公共设施及公园绿地，提高和创造品质公共空间，同时塑造城市风貌，激活城市衰败地区经济发展以及提升城市治理水平，是适应城市发展的新要求。

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

城市更新主要包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧小区改造、增强城市防洪排涝能力以及推进以县城为重要载体的城镇化建设等。

据央视网报道，近日从住房城乡建设部了解到，2024年我国将加快推进城市更新行动，全面开展城市体检。明年再改造一批城镇老旧小区，重点解决加装电梯平层入户、停车难等问题，推进城市危旧房的改造。此外，明年还要继续建设一批完整社区，重点来补齐“一老一小”等设施短板，加强无障碍的环境建设和适老化的改造。

住房城乡建设部表示，明年还将大力推进城市地下管网改造，县级市黑臭水体消除比例明年要达到80%。同时，实施城市排水防涝能力提升工程，启动100个左右城市、1000个以上易涝积水点治理。此外，还将持续推进“口袋公园”、城市绿道建设，探索在中小学校、幼儿园周边配套建设公园、公厕和等候区等场所设施。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2028年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

今年以来，以老旧小区改造为代表的城市更新加快推进。据住建部数据，2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。根据各地统计上报数据，1—10月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.28万个、惠及居民870万户，按小区数计开工率99.6%。

与此同时，相关部门还进一步补齐设施和服务短板，改善城市人居环境。近日，国务院办公厅转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，在城区人口超过100万的大城市优先推进，通过在城市社区、小区公共空间嵌入养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身等功能性设施和适配性服务，不断完善社区功能。

严控大拆大建，最大限度地留存城市记忆，为城市守住历史文脉，这些正成为现阶段我国城市更新的重要原则和实践。

多地相关政策明确严控大拆大建、鼓励微改造成为城市更新的重要原则。《北京市城市更新条例》明确指出，本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。海南《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见》明确，到2035年，海南省城乡历史文化保护传承体系全面建成，城乡历史文化遗产得到有效保护，历史文化保护传承工作全面融入城乡建设和经济社会高质量发展大局。

城市更新行业未来市场展望

城市更新对于房地产开发、商业与服务设施、基础设施建设、文化旅游开发、社会服务设施等而言，均是有着巨大潜力的投资机会，因而也备受市场关注。

当前，我国城镇化发展步入中后期，城市建设由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从有没有转向好不好，进入城市更新的重要时期。

近年来关于城市更新的顶层设计及系列配套政策陆续出台，从2021年城市更新首次被写入《政府工作报告》，“十四五”规划纲要亦正式提出实施城市更新行动，到2022年7月国家发展改革委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，各级政府对城市更新、资产盘活的重视程度日趋提升。

据不完全统计，2022年，全国有571个城市实施城市更新项目达到6.5万个，这些项目的实施对于完善城市功能，增进民生福祉，促进经济发展发挥了重要作用。

城市更新作为我国存量土地资源的重要抓手，近年来重要性凸显。尤其是在一线城市内建设用地规模有限，增量空间不多的情况下，存量空间改造成为社会经济发展的新空间。

根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000 万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内的一些设施已难以满足现代办公的需求，亟待改造提升。

另一方面，面对消费者自身需求的更新升级，商业地产企业也需主动迎合时代变化，打造符合年轻客群消费需求的业态空间及服务内容。两相结合，催动了庞大的存量更新改造市场。

“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，这进一步提升了城市更新的国家战略地位。

从企业角度看，城市更新内涵丰富，具有较大的商业价值和社会效益，同时也有利于发挥企业全产业链优势，并为培育新业务提供重大机遇，然而根据市场的反馈，目前城市更新项目通常为3～5年，长则10年，这极大考验了参与方的资金和运营能力。

城市更新作为建筑业的蓝海，未来机会与风险同时存在，因此进入者需要具备前瞻性的战略眼光，同时也要有良好的资金情况和风险承受能力，只有如此才有可能实现企业的持续发展。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2024-2028年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。