蛋壳公寓不再适合继续上市 我国长租公寓市场正在逐步规范

纽交所决定将蛋壳公寓ADS摘牌

纽约证券交易所今日宣布，其监管部门“纽交所监管局”工作人员已决定启动程序，将蛋壳公寓(NYSE：DNK)从纽约证券交易所摘牌。蛋壳公寓的美国存托股(ADS)将立即暂停交易。今年3月15日，纽交所监管局暂停了蛋壳公寓ADS的交易。而今日，纽交所监管局已确定，蛋壳公寓不再适合继续上市。

蛋壳公寓有权要求纽交所董事会委员会对该决定进行复审。不过，纽交所将在完成所有适用程序，包括蛋壳公寓提出的任何上诉，向美国证券交易委员会(SEC)申请将蛋壳公寓的股票摘牌。

蛋壳公寓发展历程

受租售并举利好政策刺激，为了抢占更多市场份额，蛋壳自2017年开始大举扩张，到2019年已被第三方机构评为中国最大与增速最快的共享居住平台之一。2017-2019年三年时间，蛋壳的运营城市从6个增至13个，运营房间数则更是从5.2万间扩张至43.83万间，年复合增长率达到266.3%。

相反，出租率却未能与房屋运营间数的增加保持同步。即使在新冠疫情之前，蛋壳房屋的出租率也呈现逐年下降趋势：2017年为85.8%、2018年为76.9%、2019年为76.7%。经营活动无法产生正向现金流，自身不具备造血能力的情况下，持续的对外投资导致大量的资金输出。因此，蛋壳必须依靠金融机构提供的资金支持来维持现金流平衡。这种“借新还息”的滚雪球模式带来的结果是，蛋壳的财务杠杆高企，同时承担大量的财务成本，对其利润产生进一步的侵蚀。

长租公寓市场发展现状

我国进入存量房时代以来，租赁市场需求迅速崛起。至2017年，全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元，每年新增租房规模达1000亿元。近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。

2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。相关数据显示，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。

今年的两会上，租房问题再一次被放到了解决大城市住房问题的重要位置。今年2月以来，已有北京、上海、广州、深圳等6个省市先后出台关于房屋租赁的政策。以上海为例，2月4日，上海发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，明确了对租赁运营商、房源信息发布、租赁合同备案等方面的管理。

深圳房租普遍稳中有降

二手房成交参考价的出台引爆了整个二手房市场，有不少刚需购房者在观望之余选择了“由买转租”，加上春节后也是深圳租赁相对较旺的时间。根据深圳中原研究中心监测显示，2月深圳住宅租金为73.0元/平·月，环比下降0.94%，租金回报率继续下滑至1.14%。

租赁市场另一个主角，就是长租公寓。其实，长租公寓困局背后，很大程度上也是因为楼市租售行情背离，而今年的长租公寓显得更为不一样：去年以来各地长租公寓频现“爆雷”，租客和业主都成为受害者。深圳、北京、上海等城市相继出台政策，大力整顿住房租赁市场秩序。这些政策在规范企业经营活动，一方面显示了风波不断的长租公寓存在的众多隐患，另一方面也显示了管理部门丝毫不放松的监管决心。

此外，一些长租公寓也开始“整合潮”。根据此前的公告，世联行拟与全资子公司世联集房、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》，世联行拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益，目标权益的转让价格为5.3亿元。

一、长租公寓行业竞争结构分析

从竞争结构来看，目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

图表：2018年我国长租公寓行业竞争结构

资料来源：中研普华产业研究院

二、长租公寓行业集中度分析

目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%;分散式长租公寓市场集中度较高，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。住建部数据显示，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。

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