“两集中”“三道红线”政策下中国土地开发行业如何发展

土地开发相关动态

2020年初，据中国自然资源报消息，自然资源部日前通报了全国531个国家级开发区土地集约利用情况。根据通报，国家级开发区土地开发利用程度总体良好，土地利用程度、利用强度稳步提升，用地结构逐步调整，但用地效益稳中有降。据了解，2019年度国家级开发区土地集约利用情况监测统计实行自愿参评原则，共有531个国家级开发区参与本次监测统计，涉及面积49.57万公顷。通报显示，参评的国家级开发区土地集约利用情况呈现四大特征。一是土地利用程度显著提高，共有可开发建设土地47.80万公顷。二是土地利用强度稳步提升，综合容积率、工业用地综合容积率、建筑密度以及工业用地建筑系数较2018年度均有所提高。三是开发区用地结构逐步调整，工业用地率比2018年度提高了0.14%。四是开发区用地效益有所降低，工业用地固定资产投入强度比2018年度提高了3.40%，工业用地地均税收比2018年度减少了4.41%。

2020年11月，自然资源部印发《土地征收成片开发标准(试行)》，对《土地管理法》第四十五条规定的土地开发的“成片征收”标准作出了规定。成片开发，是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。《土地征收成片开发标准(试行)》要求，县级以上地方人民政府应当依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制土地征收成片开发方案，将其纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并报省级人民政府批准。

中国土地开发行业发展分析

据国家统计局最新数据，2021年4月份，全国房屋新开工面积为17742万平方米，环比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，这一数据也下降了10.5%。新开工面积增速放缓，土地出让“两集中”政策被认为是主要原因之一。今年3月开始，全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政，也就是集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不超过三次。在重点城市试行土地出让“两集中”政策后，业内人士表示，相关政策或改变房地产行业原有开发节奏，后期或造成新盘集中上市。

中央对房地产企业融资监管“三道红线”政策的出台，意味着“去杠杆、降负债”成为房企重要任务之一。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。业内人士认为，今年房地产开发投资增速会有进一步收窄的现象，当前要防范房企受制于“三道红线”等影响。销售方面，随着各地信贷政策的收紧、购房政策持续管控，对于楼市有利空影响，但交易不会太差。

五年规划是国家对经济社会发展的顶层设计，也是一种纲领性文件。“十四五”时期是我国经济社会发展的重要历史性窗口期，是全面完成小康社会建设战略目标，向全面实现社会主义现代化迈进承上启下的关键时期，做好“十四五”规划编制工作意义重大、影响深远。“十四五”规划是迈进新时代的第一个五年规划，是未来30年中国经济发展的新起点。

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