房地产的春天还会远吗? 房地产行业市场调研

房地产的春天还会远吗? 房地产行业市场调研

开发商步履维艰。对于很多开发商来说，能否安然度过今年，都已经成为一个问题。即便是一些年销售超过千亿的大开发商，经营同样面临着巨大的困难——股价的表现已经说明了问题。数据宝追踪了30多家千亿级房企，统计发现有17家房企的股价自2018年以来高点至今的跌幅在50%以上，跌幅60%的地产股甚至排在跌幅榜前十以外。千亿房企跌超60%。

房地产板块是今年表现最弱的板块之一。数据宝统计显示，申万房地产指数年内跌幅接近15%，位居申万一级行业跌幅榜第四位。个股方面，华夏幸福、蓝光发展、美好置业等个股年内跌幅均超过50%。内房股表现更加不尽人意，恒生地产建筑指数跌幅接近18%，中国恒大、太阳城集团、花样年控股等20多只个股跌超50%。

“房住不炒”在2018年3月的全国两会中正式提出，给近年来房地产市场定下主基调。大部分地产公司的股价，也在2018年前后达到了历史级别顶峰。以2018年以来高点作为本轮行情调整的起点，即便是一批千亿房企也难逃股价大跌的命运。

数据宝统计显示，以克而瑞公布的11月百强房企操盘资金为准，今年销售额有望破千亿元大关的30多家典型房企中，平均超跌幅度高达50.95%。具体来看，中国恒大在2018年初的股价一度在26港元以上，最新股价仅2.25港元，回调幅度超过91%居首。

另外，中国奥园、中国祥生控股、佳兆业集团、融信中国、富力地产、世茂集团等千亿级房企，最新价较2018年以来的高点均跌超70%。远洋集团和中南建设分别回调62.18%、60.07%，位居第十一位和第十二位。由此可见，千亿级房企中超跌60%的幅度都进不了跌幅榜前十。

百强房企11月销售额同比跌近38%

一般而言，股价出现大幅下跌反映了其基本面出现了较大问题。从实际情况来看，房企近期的销售情况不容乐观。克而瑞公布的2021年11月百强房企销售额数据显示，10强、50强、100强11月单月的销售额分别为2897亿元、7022亿元、8458亿元，同比增速分别为-28.46%、-37.84%、-37.63%。

在销售出现大幅下降的情况下，开发商在土地市场的表现也愈发谨慎。数据宝追踪的房企统计数据显示，11月单月，房企仅拿了11块地，拿地金额仅100亿元出头，环比下降近84%，同比下降近89%。贝壳研究院数据显示，2021年11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。

目前，房地产行业的总体销售规模趋于萎缩，开发业务集中度可能下降，企业的盈利能力可能结构性下降。行业的格局会发生变化，陷入恶性循环的企业恐难再发展，但行业仍然会迎接一个新的起点。信贷复苏会最早带来销售复苏，此后才会有投资和信用的复苏。预计2022年3月就是这个新起点。

据中研产业研究院公布《2022-2027年中国房地产行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》显示

在“房住不炒”的主基调下，自去年“三道红线”政策发布以来，本次调控政策定力较强，国盛证券认为“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效机制将会长期落实，但目前市场基本面下行超预期，短期内政策底部已经出现，预计信贷端及需求端将会有适度放松。

未来房地产应该是随着其他行业的发展会放松房地产的限购、限价，让各行业并驾齐驱带动中国经济蓬勃发展，不再是一匹黑马牵头的局面了，所以我觉得未来房地产会随着中国经济的发展而发展，慢慢的趋于理性的发展。

未来10年可期。之前很多的专家学者都有讲过这个问题，城市化率、宏观经济稳健发展、人口持续增长，从这几个维度可以看到房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少达到18到20万亿的规模。

数字化转型将成为企业修炼内功的必由之路。目前大家都有很强的感受，我们在互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能等方面的科技进步日新月异，这些科技进步和数字化的科技已经在房企价值链的各个环节渗透，我认为未来数字化将持续给房企的运营模式带来颠覆，同时对未来整个行业的格局将带来颠覆性的影响。

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